自主管理マンションはやばいって本当？限界を迎える前に解決すべき問題点とは
「自主管理マンションはやばい」という話を聞いたことはありますか？
「住民だけでマンションを管理するなんて、絶対無理でしょ。きっと管理が行き届いていないはず」
そういったイメージを持たれる方も多いようです。
結論からいえば、全ての自主管理マンションがやばいということはありません。
管理会社に委託しているマンションよりもよりレベルの高い管理運営をしている自主管理マンションも決して珍しくありません。
しかし、一部「やばい」と言われても仕方のないようなマンションが存在するのも事実です。
今回のテーマは「自主管理」について。
現在自主管理をしているマンションの方も、自主管理への移行を検討している方も、どちらの方にとっても参考になると思いますのでぜひ最後までお読みください。
関連記事：マンションの耐用年数は何年？耐用年数の延ばし方や減価償却との関係を解説！
INDEX
自主管理マンションとは
マンションの管理方式には、大きく分けて以下の３つがあります。
- 自主管理方式
- 全部委託方式
- 一部委託方式
それぞれ詳しく見ていきましょう。
自主管理方式
管理会社には委託せず、管理組合自身で管理する方式です。
管理に関する主な業務として、たとえば下記のようなものが挙げられます。
- 管理費・修繕積立金等の徴収
- 清掃会社や設備関係会社等の業者さんへの費用の支払
- 決算に関する会計業務
- 区分所有者や居住者の名簿管理
- 設備点検の実施
- 清掃業者の選定・発注 など
実際、必要な業務は多岐にわたり、ここで説明したもの以上にあります。
しかし、これらを自分たちで行うのであれば管理会社に委託する必要はありません。
その分、管理にかかるコストが安価で済みます。
全部委託方式
マンションの管理会社へ業務をすべて委託する方式を「全部委託方式」と呼びます。
現在、最も一般的な管理方式です。
マンション管理会社とは、管理業務を専門に行う会社を指します。
管理組合は管理会社と契約を結び、先ほどあげたような管理業務を全般的に委託します。
しかし、全部委託方式であっても 「管理の主体はあくまで管理組合のままである」点には少し注意しましょう。
一部委託方式
「自主管理方式」と「全部委託方式」の中間にあたります。
たとえば「管理会社には設備点検や清掃業務だけを委託し、会計業務は組合で行う」というように、業務の一部を管理会社等へ依頼するのが、一部委託方式です。
管理にかかるコストは全部委託方式よりは安価ですが、委託する業務の内容によって価格は異なります。
委託費用の相場などについては下記の記事で詳細に解説しています。
ぜひご覧ください。
関連記事：マンション管理の委託費用の相場とは？
自主管理はやばいって本当？やばいと言われてしまう理由とは
「自主管理はやばい」と言われてしまうのは、きちんとした管理組合運営ができていないマンションがあるからです。
では、きちんとした管理組合運営とはなんでしょうか？
明確な定義はありませんが、一般的なイメージとしては以下の通りです。
- 管理費や修繕積立金の徴収ができていない
- 区分所有者や入居者が誰なのかを管理できていない
- 管理規約がない
- 理事会や総会を開催していない
- マンションの設備点検をしていない
- 長期修繕計画を作成していない
- 大規模修繕工事も実施していない
違う言い方をすると「管理不全マンション」です。
管理会社に委託しているマンションであれば、普通はこういった状況には陥りません。
管理不全マンションは、基本的には自主管理のマンションでしか発生しづらいため「自主管理はやばい」というイメージがついてしまうのでしょう。
関連記事：老朽化マンション問題とは？あなたのマンションもいずれ迎える老朽化。今のうちにできることとは？
関連記事：マンションの建て替えって実際してるの？住民の負担費用や、マンション寿命などから詳しく解説
自主管理マンションの問題点
自主管理マンションは、管理会社に委託をするよりも管理費用を抑えられるというメリットがある一方で、以下のような問題点があります。
- 自主管理運営のノウハウが不足している
- 管理費の徴収や決算書類作成など、会計を担当する理事が大変
- 誰も会計担当役員をやりたがらず、同じ人がずっとやりがち
これまではきちんと管理運営できていた自主管理マンションが徐々に管理不全に近づいていってしまうよくあるパターンとしては次の通りです。（そもそも管理組合がない、というようなマンションは論外です）
- これまでなんとか住民同士協力しあって自主管理運営をしてきた
- ところが、ずっと会計を担当してきた方が「もうやめたい」と申し出てきてしまった
- 他に会計担当を引き受けてくれる人が見つからない
- 仕方なく管理会社に委託をしようと見積もりを取得したところ、委託費用を払うために大幅に管理費を値上げしないといけないことが判明した
- 総会に管理費値上げを上程したところ、反対多数で否決されてしまった
- そのまま自主管理続行となったが、会計担当が不在で管理費の徴収もきちんと出来ていない状況に
- 区分所有者の名簿管理もしっかりできず、誰に管理費を請求して良いのか分からない状況の部屋が複数発生
- 段々と滞納住戸が増え、管理組合の財政状況が悪化。必要な修繕ができなくなる
また、NO４の段階で受託してくれる管理会社が見つからないというケースも最近は増えています。この場合もNO６に進み、同じ結末になってしまう可能性が高いです。
手遅れになってしまう前に、できることをしておきましょう。
次章では、自主管理が限界を迎える前にできることを紹介します。
自主管理が限界を迎える前にやるべき解決法は？
自主管理マンションが限界を迎える前にやるべき解決法は以下の2点です。
- 管理会社への委託に切り替える
- 自主管理をきちんと行える管理組合向けのシステムを導入する
1. 管理会社への委託に切り替える
この場合、管理費の値上げは覚悟する必要はありますが、安定的な管理運営が期待できます。
関連記事：管理費の値上げを回避したいマンションの管理組合役員が確認すべき7つの費用削減ポイント
2. 自主管理をきちんと行える管理組合向けのシステムを導入する
ここ数年の間に管理組合向けのサービスがいくつか誕生していますが、そのうちの一つである弊社のクラセルは自主管理マンションの強い味方です。
管理費の徴収、支払、決算書類の作成、区分所有者の名簿管理など、管理組合運営に必要な機能がすべて揃っており、利用料金も月額19,800円～（マンション全体での金額・税込）と安価な設定となっています。
自主管理マンションの方たちからは、クラセル導入後「とても業務が楽になった」「これなら役員が代わっても誰でも対応できる」「管理会社に委託すると管理費の値上げも必要だったが、回避できて良かった」といったお声を頂戴しています。
クラセルについて興味がございましたらお気軽にお問い合せください。
自主管理体制を維持していくためのポイントは会計・出納付業務にあり
自主管理体制をきちんと維持していくためのポイントは、会計・出納業務をいかに安定的に遂行するかです。
管理組合の会計・出納業務は主に以下のようなことを行います。
- 各区分所有者から管理費・修繕積立金を徴収する
- 銀行窓口やATMで業者さんへ支払いをする
- 決算書類を作成する
これらの業務を担当したことがある方はお分かりかと思いますが、どれも想像している以上に骨が折れる作業です。
「管理費って毎月固定なんだから、徴収するのなんて簡単でしょ」と思われる方も多いです。
しかし、部屋の売買や相続などで区分所有者が変更されれば、正しい相手に請求をしなければなりませんし、未納があれば未納を考慮して徴収する必要があります。
また、駐車場や自転車置き場を借りている人については、その分を加算して徴収する必要があります。
支払いについては、銀行に行く手間は発生しますし、支払金額を間違えないようにしたり、防犯に気を配る必要があったりと、気を使う作業ではあります。
会計関連業務のなかで一番大変なのが、決算書類の作成です。
たとえば管理費を振り込みで支払う人がいる場合、未納の有無や、振り込んだ日付によって計上する仕訳の方法が変わるため、会計に関する知識がない人にとっては非常に大変な作業になります。
建物維持管理業務と理事会総会運営業務について
会計・出納以外の業務については、大きく分けると建物維持管理業務と理事会総会運営業務があります。
前者は自主管理マンションであっても、総合ビルメンテナンス会社に一括で委託するか、点検や清掃といった各分野の専門業者に発注しておけば、あまり困ることはありません。
後者の場合は、たいていの問題は一般常識で対処できますし、専門知識が必要な場合はスポットでマンション管理士に相談したりすることもできますので、あまり困ることはありません。
繰り返しになりますが、自主管理をきちんと安定的に行えるかは、会計・出納業務をしっかりと行っていけるかにかかっているのです。
もし自分たちでできる自信がない方や不安な方は先述のお話とつながりますが、管理組合向けのシステムなどを導入することをおすすめします。
なぜ自主管理するマンションはなくならないのか
正確な統計数字は存在しませんが、国土交通省が5年ごとに行っているマンション総合調査の結果をみてみると、自主管理マンションの割合は全体の5％～10％程度ではないかと思われます。
つまり、多くのマンションは管理会社に委託しているということです。
管理業務を自分たちで行うのは大変なので、できれば管理会社に委託したいと考える方の方が圧倒的に多いのではないでしょうか。
それでも自主管理マンションが5％～10％程度存在し続けるのは、なぜなのでしょうか？
それに関しては以下のような理由が考えられます。
- 自主管理運営を問題なく継続できている
- 管理会社に委託したいけど、管理費会計に余裕がない
- 管理会社から管理委託契約を更新しないと言われてしまい、自主管理に移行した
- 管理不全に陥っているため、管理会社も引き受けてくれない
関連記事：マンション管理会社が契約更新を拒否！？更新拒否の背景と管理組合ができることを解説
自主管理と管理会社に委託するのではどちらがいいのか
自主管理には自主管理のメリット・デメリットがあり、同様に管理会社委託にもメリット・デメリットがあります。
そのため一概に「自主管理がいい」「管理会社へ委託した方がいい」とは言えないのです。
このコラムの内容をしっかりと理解したうえで、マンションの状況ごとに判断していくことをおすすめします。
マンションを自主管理するメリットとデメリットについて
ここで改めて、マンション自主管理のメリット・デメリットについて紹介します。
マンション管理の方法として自主管理も視野に入れている方は、判断の参考にしてみてはいかがでしょうか。
メリット ① 管理会社に委託するよりもコストがかからない
多くのマンション管理会社は、管理員業務以外の建物維持管理業務を下請企業に委託しています。つまり、各業務において管理会社と下請会社の多重利益構造になってしまっているのです。そのため、自主管理に切り替えれば、下請企業に直接発注することも可能になるため、コストを抑えることができます。
管理会社自体を変更するよりも、業務委託先の1社だけを変更する方が労力がかからないため、自主管理の方が安い委託先に切り替えやすいといえます。そのため、全部委託方式と比べて管理にかかる費用を抑えるための工夫の幅が広いという点も、メリットといえます。
メリット ② マンション管理に対する意識が高まる
管理会社に委託した場合、全て管理会社に任せきりにしてしまうこともあるかもしれません。
そうなると、自分のマンションにもかかわらず管理に対する意識が低下する可能性も浮上しますし、そういう管理組合も実際みられました。
管理意識の低い組合では、悪質な管理会社によって相場よりも割高な工事を実施してしまったり、そもそも必要のない工事を実施してしまう恐れがあります。
一方、自主管理組合は管理業務を自ら行っているので、管理に対する問題意識が高い傾向にあります。
そのため、些細な点にも気づきやすく、細やかな管理を行うことも自主管理では可能となるでしょう。
メリット ③ 住民間の交流が活発になりやすい
自主管理では管理組合内の連携が欠かせません。
住民同士の接点が増えることで、管理会社に委託している管理組合と比べて交流が活発になる印象を受けます。
周囲との交流をこういった日常内において少しでも深めておくことで、地震や台風といった災害時に助け合うこともでき、いざという時の安心感が違ってくるでしょう。
関連記事：分譲マンションに防火管理者は必要？報酬が出るのは本当？気になる点を徹底解説
逆に自主管理のデメリットや注意点は以下の通りです。
デメリットや注意点 ① 漠然とした不安感
管理会社に委託しているマンションの場合、何かイレギュラーな問題が起きたとしても「とりあえず管理会社に連絡すれば対応してくれるだろう」という安心感があります。
じゃあ、自主管理の場合は？
きっと管理会社のフロントがやっていることを理事長や他の役員がやらないといけないのだろう。
仕事をしながらそんなことできるのだろうか・・・と思われる方も多いでしょう。
実際は、自主管理だからといってよほどの大型マンションでない限り、理事長や他の役員が忙しくててんてこ舞いになるということはあまり無いのですが、漠然とした不安によってという「自主管理は無理かも」と思う方が多いのも現実です。
デメリットや注意点 ② きちんと管理しないと資産価値が下がる
マンションの管理を適切に行わなければ建物や設備は劣化してしまいます。
外観も老朽化により見栄えが悪くなるため、資産価値が下がってしまうかもしれません。
また、建物の維持修繕を適切に行わないまま放置し続けると、設備の故障や外壁の崩落等が発生する可能性も出てきます。そうなると居住者のみならず周辺地域にも重大な危険を及ぼしてしまいます。
そのため、マンションの適切な維持修繕は管理組合の重要な役割なのです。
マンションの維持修繕に必要な資金は、各部屋の所有者（住人）から「管理費」と「修繕積立金」として毎月徴収します。しかし、最近では 部屋の所有者が不明となったマンションもあり、管理費や修繕積立金が十分に集まらず、滞納額が増えているケースもあります。
滞納額が増え続けてしまうと、将来の大規模修繕工事の際に資金が不足してしまう恐れがあるでしょう。
適切な維持修繕をしていなかったり、滞納がいつまでも解消されないという事象は、管理会社に委託しているマンションの場合でも多々発生はするのですが、自主管理マンションの方がその確率は高いといえます。
関連記事：マンション大規模修繕とは？その費用や目安について解説！
まとめ
今回は「自主管理ってやばいの？」というテーマでした。
結論から言うと、決して「自主管理＝やばい」ということではありません。
むしろ、管理会社に委託しているマンションよりも良い管理運営をしていると感じる自主管理マンションも多く見受けられます。
本来、マンション管理というものは「管理会社に全部お任せ」するのではなく「管理組合が主体性をもって管理運営していく」のが理想であると言われています。
そういった意味では、自主管理の方が主体性をもった管理運営がしやすいため、望ましい管理方式なのかも知れません。
ただし、自主管理は一部の役員、特に会計を担当される方がとても大変です。
そのため、自主管理方式の方が良いのではないか、と思うマンションの方がいても、これまでは簡単には自主管理に移行できませんでした。
ところが、2021年に弊社のマンション管理支援アプリ クラセルが誕生してから「自主管理はとても大変なもの」から「少し大変なもの」に変わりつつあり、実際に移行する管理組合の数も増えています。
自主管理への移行を検討されている方は、「クラセルを活用した自主管理」についてもご検討いただけますと幸いです。
また、もし既に「やばい自主管理状態」「管理不全状態」に陥ってしまっている、というマンションの方はすぐに弊社にご相談ください。
そういったマンションを健全な状態にもっていった事例などを交えながら最適なご提案をさせていただきます。
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