2023.09.25

自主管理マンションの割合は？委託管理か自主管理で迷っている方へメリット・デメリットも紹介

自主管理

最近「これまでずっと管理会社に委託していたけど、自主管理に切り替える」といったマンションの事例が増えています。

管理会社から管理契約を更新しないと言われてしまったため
管理会社から管理委託費の大幅な値上げ要請があったため
将来必要になる修繕費を考えると少しでもコストを削減したかったから

など、理由はさまざまです。

また、逆に、これまでずっと自主管理をしてきたマンションの方たちが管理会社委託に切り替えるケースも珍しくありません。
こちらは「自主管理をしていくのが大変になってきた」という理由が多いようです。

「自分のマンションは委託管理が良いの？　それとも自主管理？」

今回はそういったことをお考えの方向けに、それぞれの方式の特徴や違い、メリット・デメリットなどを解説していきます。

INDEX

自主管理マンションとは？

分譲マンションの管理形態は以下の３つに分類されます。

管理会社にすべての管理業務を委託する「全部委託管理方式」
管理会社に一部の管理業務を委託する「一部委託管理方式」
管理組合がすべての管理業務を行う「自主管理方式」

「管理会社に全部任せているよ」というマンションは全部委託。

「清掃や管理員さんの派遣は管理会社に頼んでいるけど、他のことは管理組合でやっているよ」というマンションは一部委託。

「管理会社に頼らず全部自分たちでやっているよ」というマンションは自主管理、というのが漠然なイメージとしてあるかもしれません。

法令ではありませんが、国土交通省が行うマンション調査における項目を確認してみると、「基幹事務を含めた管理事務を誰が実施しているか」によって管理方式を分類しているようです。

つまり、国土交通省の基準だと「自主管理＝管理組合が基幹事務を含めた管理事務のすべてを実施しているマンション」といえるでしょう。

本稿では、国土交通省の解釈を基準に紹介をしていきます。

基幹事務とは？

「基幹事務」というあまり聞き慣れない言葉ですが、実際のところ法律上に明確な定義があります。

管理組合の会計の収入及び支出の調定
出納(すいとう)
マンション（専有部分を除く）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

参照：「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第2条

管理組合の会計の収入及び支出の調定

「調定」とは、簡単にいえば「管理組合の収支を調べて確定すること」です。
収支計算書や決算書類、予算案などを作成する業務と考えて良いでしょう。

出納

管理組合内で発生したお金の動きを管理する業務も含まれています。
主に管理費や修繕積立金の収納業務と、業者への支払いです。

マンション（専有部分を除く）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

主に修繕に関する業務です。
小修繕から大規模修繕工事まで、広範囲にわたって対応しなければなりません。

ここでもう一度国土交通省の出していた自主管理マンションの定義を確認してみましょう。
「自主管理＝管理組合が基幹事務を含めたすべての管理事務を実施しているマンション」でした。

ちなみに基幹事務以外の管理事務というのは、理事会や総会の支援業務、その他助言業務などです。
こういった業務だけを委託するケースというのは少々考えづらいため、基幹事務が中心となります。

つまり、今回の説明を合わせると

基幹事務のすべてを管理会社に委託していれば「全部委託」
一部なら「一部委託」
すべて管理組合で対応していれば「自主管理」

という分類になるといえます。

「管理委託」とは？

文字通り、管理を委託することです。
先ほど説明した基幹事務を管理会社などに委託することです。

管理会社への「全部委託(一括委託)方式」

先ほどの管理事務を全て管理会社に委託する方式です。
この方式が最も割合が多いと言われています。

管理会社への「一部委託（部分委託）方式」

文字通り、管理業務の一部を管理会社に委託する方式です。

たとえば、マンションの維持修繕に関する業務は管理組合で実施し、会計・出納業務は管理会社にお願いするといった方式です。

自主管理マンションの割合は？

国土交通省のマンション総合調査（平成30年度）の回答では、自主管理と回答している方の割合は9％でした。
すべての基幹事務を管理組合だけで行うのは、なかなか大変だということでしょう。

ちなみに、全部委託は74％、一部委託は11％という結果です。

確かに、基幹事務を含めた管理事務を全て管理組合だけで実施するのはなかなかハードルが高いでしょう。

特に困難なのが出納・会計業務です。

管理費などを毎月徴収するのも、業者さんへの支払業務を行うのも労力がかかりますし、決算書類を作成するためにはある程度の会計に関する知識がないと難しいかもしれません。
たまたま会社の経理部に所属しているような方がマンション内にいれば対応できるかもしれませんが、そうそう都合良くはいきませんよね。

しかし、これはすでに過去の話となりつつあります。

弊社が開発し、管理組合に提供しているクラセルを活用すれば、自主管理がさほど難しくなくなるのです。
誰でも簡単に出納・会計業務ができてしまうため、経理に詳しい人でなくても問題ありません。

2021年のサービス開始以降、クラセルを利用される管理組合様がどんどん増加しています。
次回の調査時点では少し自主管理の割合が増えているかもしれません。

気になる方は下記のバナーをご確認ください。

どういう物件に自主管理が多い？

国土交通省の行った調査結果によれば、自主管理をしているマンションは昭和59年より前に建築されたものに多い傾向にあります。

これは、昭和58年に区分所有法が大きく改正されたことが関係していると考えられます。
改正により、管理組合の設置が義務づけられたのです。

法改正以前のマンションでは、管理組合自体を組成していないケースも多くみられました。
管理組合自体が存在していなければ、当然理事長も存在しません。

誰かがマンションの代表となって契約行為を行うことができず、管理会社と契約を結ぶことが難しくなります。

その結果、自主管理が多くなるという事態に陥っていたのでしょう。

管理組合がないマンションとは？

「管理組合がないマンション」とは、言葉のとおり「管理組合自体を作っていないマンション」のことです。
日本全体でどのくらいあるのか。一体どのような管理運営を行っているか、などの実態はあまり明らかにされていません。

しかし、お客様から弊社へといただいたご相談の中には、下記のようなものもあります。

うちのマンションは管理組合がないんです
管理規約や、長期修繕計画がありません
清掃は自分たちで交代でやっています
設備の点検はいつも決まった業者さんに頼むけど、発注を忘れてしまうことも……
管理費や修繕積立金は集めていません
必要な費用が発生した際は、都度各世帯から回収しています

上記に当てはまるようなマンションは将来、管理不全マンションとなる可能性が高いといえます。
管理不全マンションとは、維持・管理が適切に行われず、外壁の崩落など周辺地域にも悪影響をおよぼす可能性がある（もしくはすでにおよぼしている）ものを指します。

マンションの運営を続けていくにあたって、はっきりとしたルール決めがされていないと年を経るごとにおざなりな対応となってしまうかもしれません。

現状で「管理費などを定期的に回収していない。滞納者も多い」「そもそも区分所有者が誰なのか、誰が住んでいるのかすら分からない部屋が多数ある」などがあるのであれば、なおさら管理不全マンションとなる可能性は高まるでしょう。

自身のマンションが管理不全となってしまう前に、管理組合をできるだけ早く組成することをおすすめします。
管理組合組成にあたっては、設立総会開催の手続きや、管理規約の制定など、専門的な手続きも必要です。

そのため、マンション管理士など専門家のサポートを受けるのが良いでしょう。

自主管理のメリット

自主管理マンションのメリットとして、以下の3つが挙げられます。

管理会社に委託するよりもコストがかからない
マンション管理に対する意識が高まる
住民間の交流が活発

より詳しくみていきましょう。

管理会社に委託するよりもコストがかからない

マンション管理会社に管理委託費を支払う必要がないため、その分管理に必要なコストが安価になることが多いです。

また、建物の維持管理業務の発注先の選択肢が格段に広がり、その結果コストダウンにつながることが期待されます。
管理会社に委託している場合は、清掃作業にせよ点検にせよ、基本的には管理会社に発注します。
この場合、多くの管理会社は下請企業に再委託しますので、管理会社と下請企業の利益の二重構造になってしまうのです。

一方、自主管理ならばより安い業者に直接発注することも可能ですので、コストダウンにつながります。
全部委託方式と比べて管理にかかる費用を抑えるための工夫の幅が広いという点も、メリットといえます。

マンション管理に対する意識が高まる

管理会社に委託した場合、全て管理会社に任せきりにしてしまうこともあるかもしれません。
そうなると、自分のマンションにもかかわらず管理に対する意識が低下する可能性も浮上しますし、そういう管理組合も実際みられました。

管理意識の低い組合では、悪質な管理会社によって適切な業務が行われていなかったとしても、気付かずに管理委託費を払い続けてしまう恐れがあります。

一方、自主管理組合は管理業務を自ら行っているので、管理に対する問題意識が高い傾向にあります。そのため、些細な点にも気づきやすく、細やかな管理を行うことも自主管理では可能となるでしょう。

住民間の交流が活発

自主管理では管理組合内の連携が欠かせません。

住民同士の接点が増えることで、管理会社に委託している管理組合と比べて交流が活発になる印象を受けます。
周囲との交流をこういった日常内において少しでも深めておくことで、地震や台風といった災害時に助け合うこともでき、いざという時の安心感が違ってくるでしょう。

自主管理のデメリット

逆に以下のようなデメリットがあります。

マンションを自主管理するメンバーの「なり手」不足

マンションの自主管理には管理組合内の連携が不可欠です。

まず、管理組合で理事会が組織され、その後理事長や会計担当といった役割が、理事会から選出されます。
管理会社委託の場合は管理会社の社員が理事会で業務報告を行ってくれるため、その内容を確認する程度です。

自主管理組合では誰かが理事会のメンバーとなり、管理業務が日々適切に行われているかを確認する必要があります。リーダーシップの資質を持った方が理事会のメンバーである間は、安心でしょう。

しかし最近では住民の高齢化が進み、理事会メンバーの「なり手」不足問題を抱える管理組合が増加してきています。

これを理由に「今後も自主管理を継続できるか」という課題を抱える自主管理組合もあるのが現実です。

きちんと管理しないと資産価値が下がる

マンションの管理を適切に行わなければ建物や設備は劣化してしまいます。

外観も老朽化により見栄えが悪くなるため、資産価値が下がってしまうかもしれません。

また、建物の維持修繕を適切に行わないまま放置し続けると、設備の故障や外壁の崩落などが発生する可能性も出てきます。そうなると居住者のみならず、周辺地域にも重大な危険を及ぼしてしまいかねません。

そのため、マンションの適切な維持修繕は管理組合の重要な役割なのです。

マンションの維持修繕に必要な資金は、各部屋の所有者（住人）から「管理費」と「修繕積立金」として毎月徴収します。
しかし、最近では部屋の所有者が不明となったマンションもあり、管理費や修繕積立金が十分に集まらず、滞納額が増えているケースもあります。

滞納額が増え続けてしまうと、将来の大規模修繕工事の際に資金が不足してしまう恐れがあるでしょう。

関連記事：マンションの管理組合でよくあるトラブルとは？その解決法も解説

委託管理のメリットとデメリット

一方、管理会社への委託管理のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット①管理組合の負担が少ない

管理費の徴収も決算書類の作成も管理会社がやってくれるため、管理組合の方々の負担は圧倒的に自主管理と比べれば軽くなるでしょう。

メリット②メンテナンスが行き届きやすい

管理会社に委託していれば、必要なメンテナンス作業は滞りなく実施してもらえます。

一方、デメリットは以下の通りです。

デメリット①コストがかかる

業務を委託するのは当然ながらコストがかかります。

また、管理会社に全ての業務を委託すると大半の業務が下請企業との二重利益構造となり、自主管理と比べると全体的に割高になると考えておきましょう。

デメリット②住民の管理に対する意識が希薄化しやすい

管理会社への委託管理方式の場合、役員になっても理事会にあまり出席しない方など管理組合活動に消極的な方が多くなりがちです。

マンション管理の主体はあくまでも管理組合であり、管理会社は管理組合から委託を受けた範囲で業務を行う立場であるため、管理組合側の管理に対する意識が低下してしまうのはあまり好ましくありません。

ひどい事例だと管理会社の提案をすべて鵜呑みにし、割高な工事や不必要な工事を実施し続け、気付いた時には修繕積立金がすっからかんに、ということも実際にありました。

管理会社に委託する場合も、当事者意識を失わずに一人でも多くの方が組合運営に積極的に参加するのが望ましいと言えます。

その方が管理会社に対する牽制機能が働きやすくなるでしょう。

委託管理と自主管理、どっちが良いの？

このこたえはマンションの状況によりますので一概には言えませんが、以下のようなマンションは自主管理をおすすめします。

30戸以下の小規模マンション
住民間のコミュニケーションが良好なマンション
リーダーシップ力のある方がいらっしゃるマンション
不動産会社や管理会社、ゼネコンなどにお勤めの方がいらっしゃるマンション
管理費用は少しでも抑えたいという意見の多いマンション
修繕積立金が足りず、値上げや一時金は避けたいという意見の多いマンション

こういった条件にあてはまるマンションの場合、自主管理に移行しても大きな問題は起きづらいでしょう。

まとめ

今回は自主管理のお話でした。

昨今、特に小規模マンションで「管理会社から管理委託費の値上げ要請があり、値上げを拒否したら管理を打ち切られてしまった」という事例をよく耳にします。

小規模マンションの場合、管理会社からすると得られる収益が低くなりがちですので、値上げ要請があるのは仕方のないことかも知れません。

小規模マンションの場合は、このタイミングで自主管理への切り替えを検討されることをおすすめします。
仮に別の管理会社が見つかったとしても、再び新しい管理会社から値上げを要請される可能性は十分考えられます。

つまり、一時しのぎにしかならない可能性があるのです。

値上げ要請をビクビクしながら、管理会社に言いたいことも言えずに管理組合運営をするくらいなら、いっそのこと自主管理に移行してしまった方が良いかもしれません。

「でも自主管理って大変そう……」

そう思われた方はお気軽に弊社にご相談ください。
クラセルを活用した自主管理のご説明や、既に導入されているお客様の事例などを交えながらご説明させていただきます。

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