マンションの建て替えって実際してるの？住民の負担費用や、マンション寿命などから詳しく解説
日本にマンションが誕生したのは1950年代です。
それから約70年が経過し、築50年を超えるマンションの数も増えているため、今後建て替えが必要なマンションが増えていくことが予想されます。
建て替えは決して他人事ではないのです。あなたが今住んでいるマンションも、時が経てば建て替えをする時期を迎えるかもしれません。
今回の記事では「マンションの建て替え」についてお伝えします。
ぜひ、最後までご覧ください。
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INDEX
マンションの老朽化とは？
マンションの老朽化とは、年月を重ねるうちに建物や設備に支障が生まれ、居住者の生活に影響を及ぼすような状態になることを指します。
「老朽」と言葉を使っていますが、意味合いとしては「劣化」に近いでしょう。
マンションの老朽化は、建築されて40年や50年経っているマンションが抱えがちな問題です。
しかし、築古のマンションがすべて老朽化しているのかと聞かれると、そうではありません。
鉄筋コンクリートでできたマンションの耐用年数は、100年以上ともいわれています。
それなのに「マンションの老朽化」が問題として昨今取り上げられるのはなぜでしょうか。
原因として、当時の建築技術が今より発展していなかったことに加え、適切な管理が行われていなかったマンションの老朽化が表面化してきたことが挙げられます。
「マンションの老朽化」は、適切な改善や修繕を行ってこなかったために、ガタがきている築古のマンションといえるでしょう。
マンションが老朽化したらどうなる？
マンションの老朽化に伴って発生してしまう問題は、5つほど挙げられます。
・設備の不具合が発生する
・建物が危険な状態に陥る
・修繕積立金の大幅な値上げが必要になる
・マンションがスラム化する
・資産価値の低下につながる
一つずつ確認していきましょう。
設備の不具合が発生する
たとえば、給水管の交換工事をしていないと、漏水事故が起こってしまうかもしれません。
漏水が起きた部屋だけでなく、その階下の部屋は特に大変な損害を被ることになるでしょう。
場合によっては、部屋から一時退去する必要が生じるケースも考えられます。
交換せずに古い給水設備をそのまま使っていると、ある日突然水が出なくなる、というアクシデントにみまわれるかもしれません。
機械式駐車場やエレベーターなどの設備も同様です。
建物が危険な状態に陥る
以前、某テレビ番組でとある老朽化マンションでは、非常階段の手すりがサビ付き、少し力を入れると手すり自体が落下してしまいそうな状態のまま、ずっと放置されていると取り上げられていました。
万が一、手すりの落下位置に人がいたら、と想像するだけで恐ろしいですね。
また、住民が非常階段から落下してしまう可能性も考えられます。
このように、今までは問題なく耐えていたところも、老朽化により耐久性が低くなり、人間1人を支えるだけでも困難になっている場合があるのです。
こういったマンションは、大変危険な状態にあるといえるでしょう。
修繕積立金の大幅な値上げが必要になる
すでに老朽化がすすんでしまったマンションが、慌てて修繕箇所の見直しなどを行うと、積立金の大幅な値上げを視野にいれないといけません。
某番組で取り上げられていたマンションの例でいうと、1世帯あたり約94万円の不足だと計算されました。
このマンションは全部で48世帯なので、マンション全体でいえば不足金額は4,500万円と莫大な数字に。
不足分を仮に3年の徴収で補おうとした場合、月々約26,000円の値上げが必要という計算になります。（1世帯あたりの徴収金額94万円÷36＝1ヶ月あたりの徴収金額）
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マンションがスラム化する
マンションの老朽化が進み、危険な状態に陥ると、マンションから出て行く人が増えていきます。
出て行った分、新たに確保しようにも状態の悪いマンションを選ぶ人は限られているでしょう。
古いマンションの場合、区分所有者自身は別のところに住んでいて、マンションを他人に賃貸しているケースも多く見受けられます。
このような館外の区分所有者の方たちからすると、入居者を募っても誰も集まらない状態は家賃収入を得られる機会の損失につながるといえるでしょう。
また、管理組合としても空室率が増えると、駐車場利用料などの収入減が考えられます。
資産価値の低下につながる
見るからにボロボロなマンションや、修繕積立金が他と比べてかなり高額なマンションを購入しようと考える方は少ないでしょう。
そうなると、近隣相場よりも大幅に価格を下げないとマンションは売れにくくなり、その結果、資産価値の低下につながります。
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老朽化がすすんだマンションに残された選択肢は？
老朽化してしまったマンションの選択肢は以下３つです。
- 大規模修繕工事を行う
- 建て替えを検討する
- 取り壊して敷地売却する
修繕工事を行えばまだ10数年以上はマンションがもちそうだと判断できる場合は、「大規模修繕工事を行う」という選択肢が考えられるでしょう。
しかし、劣化が進んでいる場合はせっかく高額な費用をかけて工事をしても無駄になってしまうかもしれません。
よって、その場合は「建て替えを検討する」ことになります。
「取り壊して敷地売却する」は、建て替えの合意形成ができなかった場合の選択肢です。
実際に建て替えをしている割合は多い？少ない？
国土交通省が公表しているマンション建て替えの実施状況（2022年4月1日時点）によると、「建て替えの準備中」「建て替え中」「工事完了済み」のマンションの合計は270件です。
一番下の工事完了済（合計）の数を見ますと、毎年数件、多くても10数件の間隔で増えているのが分かります。
つまり、日本全国で毎年数件しか建て替えをおこなっていないというわけです。
実際の数字を見てみると、数が少ない気がしますね。
なぜ建て替えの実績が少ない？
建て替えの実績が少ない理由として、下記のような意見が挙げられています。
- 各区分所有者の費用負担の額が大きい
- 建て替えに対する賛成決議を得づらい
- 既存不適格マンション
各区分所有者の費用負担の額が大きい
多くのマンションが資金面で建て替えを断念しているのが実態のようです。
これまでに積み立ててきた修繕積立金の額だけでは、マンションの建て替え費用は到底足りないのです。
建て替えの対象となるマンションは築年数がある程度経過したマンションです。
そのため、区分所有者のなかには高齢の方も多くいらっしゃいます。
高齢者の方のなかには高額な費用を捻出できないという方もいらっしゃいますし、「自分は老い先が短いから、建て替えに資金は使いたくない」という理由で反対される方も多いようです。
逆に、建て替えを成功させているマンションでは、自分たちで建て替え金の資金を捻出しているケースが多いようです。
建て替えによって新たな分譲床を生み出し、その分譲床を販売することで、資金を得ています。
たとえば、100世帯のマンションが建て替えによって150戸のマンションにできた場合、50戸を販売して建て替え資金に充てることができます。
しかし、このように新たな分譲床を増やせるのはすべてのマンションにできるわけではありません。
新たな分譲床を生み出せるのは、容積率に余裕があるマンションである必要があります。
【容積率】
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。
容積率が高いと高層マンションを建てることができます。
容積率が300％と指定されているのにもかかわらず、現在のマンションが200％しか利用していない場合、建て替えで300％を使用すれば今よりも大きな建物を建築でき、新たな分譲床を生み出すことが可能です。
建て替えに対する賛成決議を得づらい
マンションを建て替えるには、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成決議が必要です（単棟のマンションの場合）。
しかし、この建て替え決議を取ることが極めて困難なようです。
マンションを建て替えるには、建て替え期間中所有者は他の家に引っ越す必要があります。
建て替え費用の支払いもあるため、区分所有者の経済的・精神的な負担は決して小さくありません。
建て替えの対象となるマンションは、当然築古のマンションです。
そのようなマンションには年金生活を行っている高齢者も多いため、合意を得られないことがよくあるようです。
既存不適格マンション
建て替えが困難な理由として、「既存不適格マンションが多い」というケースもあげられます。
既存不適格とは、建築当時の法令には合致しているものの、現在の法令には合致していない建物のことです。
たとえば、現在は容積率が200％と指定されている土地で、今の建物が300％の容積率を使ってしまっているようなケースが既存不適格に該当します。
建築当初は300％までOKだったのに、のちに基準が変わったということです。
（ちなみに、既存不適格マンションは「違法建築」ではありません。違法建築は現在の法令が200％となっているのにもかかわらず300％の建物を建ててしまっているようなケースを指します）
既存不適格マンションを建て替える場合、現在の法令に合わせなければなりません。
つまり、現行の基準が200％で現状300％を使っているとしたら、各部屋を3分の2の大きさにしなければならないのです。300％のまま建て替えを行なってしまうと、違法建築になります。
資金面の負担があるうえに、さらに部屋が小さくなるとなれば、ますます建て替えに賛成する人は少なくなりそうですよね。
ただし、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項」の規定に基づき、耐震性が不足しているマンションなどについては特例で現状の容積率を上回る建築物の建造が可能な場合もあります。
詳細はマンション所在地の自治体のHPなどで確認しましょう。
（容積率の特例）
出典：マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項
第百五条 その敷地面積が政令で定める規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率（建築面積の敷地面積に対する割合をいう。）、容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下この項において同じ。）及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率は、その許可の範囲内において、建築基準法第五十二条第一項から第九項まで又は第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる。
関連記事：マンションの管理組合総会の進め方とは？総会の疑問を解消
建て替えにはマンションの耐用年数が関係している
「マンションって一体何年もつの？」
そのような疑問を持たれた方も多いのではないでしょうか。
マンションの耐用年数には「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」という3つの考え方があります。
法定耐用年数
法定耐用年数とは、会計上、減価償却費を計上できる期間のこと。
鉄筋コンクリート造、または鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の場合は47年とされています。
あくまでも会計上の考え方ですので、実際にマンションが何年もつのか、という基準にはならないかも知れません。
しかし、唯一明確な年数基準を定めているもののため、この47年という年数を耐用年数の目安とされる方も多くいらっしゃるようです。
物理的耐用年数
物理的耐用年数とは、物理的に建物が利用できる期間のことです。
近年は建築技術が発展したため、鉄筋コンクリート造の建物であれば耐用年数が100年を超えるともいわれています。
しかし、50年前に建てられたマンションは現代よりも建築技術が低かったため、もう少し早く限界を迎えてしまうかも知れません。
経済的耐用年数
経済的耐用年数とは、建物に経済的な価値が残っている年数のこと。
マンションは経済的耐用年数を過ぎると、ほぼ土地価格のみで取引されるようになります。
マンションの経済的耐用年数は、一般的に40〜50年程度です。
そのため、築50年超のマンションには建物価格は残っておらず、ほぼ土地価格のみで取引されることになります。
なぜ経済的耐用年数があるのか
建物が古くなると現在の市場で求められる仕様とは合致しなくなっていきます。
そのため、経済的耐用年数が存在しているのです。
たとえば、現代の築50年のマンションには、「エレベーターがない」「エアコンが設置できない部屋がある」「リビングが狭い」などの悪条件が多い物件もあります。
エアコンが設置できなくても住もうと思えば住めますが、今の時代に好んで購入する人は少ないでしょう。
「住める」のと「住みやすい」のは全く別の価値観です。
住める年数を示したのが物理的耐用年数、住みやすい年数が経済的耐用年数といえます。
仮に、マンションの劣化がそれほど進んでいなかったとしても、経済的耐用年数を大幅に超えてしまった場合には建て替えも視野に入ってくるでしょう。
今住んでいるマンションが建て替えになる可能性は？
国土交通省が発表しているデータによると、2021年末時点における日本のマンションストック総数約686万戸のうち、築30年以上のものは約249万戸でした。
一方、建て替え済み、または建て替え工事中・工事準備中の物件の合計は270件です。
１つのマンションの総戸数の平均を仮に60戸とした場合、築30年以上のマンションは41,500棟存在することになる計算です。
建て替え済み・建て替え工事中または準備中のマンションは、そのうちの0.65%程度となります。
この数字から、いかにマンションの建て替えが進んでいないかが見えてきます。
そう考えると、今住んでいるマンションがすぐに建て替えになる可能性は、現時点では低いかもしれません。
しかし、築年数が50年以上のマンションに絞って先ほどと同じ計算をしてみると、結果はずいぶん異なります。
2021年末時点における築年数50年以上のマンションの総戸数は21.1万戸。
マンション1つあたりに存在する戸数を60とすると、築50年以上のマンションは3,516棟存在することになります（21,1万÷60）。
この数字をもとに建て替えを実施したマンションの割合を計算すると、一気に7.7％まで上がります。
つまり、マンションが築50年以上になれば建て替えを実施する可能性は十分に考えられるのです。
なお、この計算は精緻な割合を示したものではありませんので、あくまで参考・目安としてお考え下さい。
老朽化による建て替えまでの流れ
マンションの建て替えは、以下のような流れで進めていきます。
1 マンションの再生方法の検討
まず、マンションについて洗い出された課題について、理事会や専門委員会において修繕・改修・建て替えなどマンション再生の方法について検討を開始します。
修繕や改修については、管理会社や大規模修繕工事業者等の協力により検討を深めることが可能です。
一方、建て替えについては専門的な知識が必要となります。
そのため、管理会社などでは対応が難しいケースが多く、マンション建て替えに関する専門家（建て替えのコンサルタントや、デベロッパーなど）に参加してもらい検討を進めることが一般的です。
この段階で、「もし建て替えるならこの会社にお願いしよう」と思えるデベロッパーをある程度絞り込んでおいた方が後々スムーズになるでしょう。
2 意向調査
各区分所有者に対してアンケート実施し、再生手法に関する方針をヒアリングします。
理事会や建て替え検討委員会が中心となって動きます。
3 再生手法の決定
意向調査を実施した結果を踏まえ、再生手法としての方針を決定します。
再生方針が「建て替え」と決まった場合、ここから更なる専門家を入れて、改めて検討に着手します。
4 建て替え計画の作成
事業協力者（マンションデベロッパーなど）を正式に選定します。
5 合意形成
各区分所有者の建て替えへの同意率を高めるために、合意形成を図ります。
事業協力者に協力してもらって何度か説明会を開催するのが一般的です。
6 建て替え決議
総会を開き、建て替え計画への同意を得ます。
成立には、区分所有法で定められた割合の賛成が必要です。
ちなみに、単棟のマンションの場合、区分所有者及び議決権の各5分の4以上ですが、なかなか建て替えが進まない実情を踏まえて、政府はこの要件を緩和することを検討しています。
7 建替組合設立
建て替え決議成立後にマンション建替法に基づき、知事などの認可を受けて設立される建替組合を組成します。
建替組合は法人格を持った組織として建て替え事業の施行者となり、建て替えに関する各種の手続きを行います。
建て替え参加者(区分所有者)と参加組合員(デベロッパーなど)で構成されるのが一般的です。
8 施工会社の選定
施工会社を選定し、詳細な設計を進め、工事費を確定させます。
9 権利変換認可
マンション建替法に基づき、建て替え前のマンションに関する権利（区分所有権、敷地利用権、抵当権等）が建て替え後の新マンションにどのように移行するのかを定めます。
権利変換計画は建て替え参加者の5分の4以上の賛成で成立し、その後行政の認可を受けることが必要です。
10 引越し
建物から引越し、仮住まいを開始します。
デベロッパーによっては仮住まい先の手配までしてくれる場合があるため、選定の際に確認すると良いでしょう。
11 工事着工
建物の解体工事～新築工事まで実施します。
デベロッパーによっては建築途中の状態を見学させてもらったりすることもできます。
12 竣工引き渡し
権利変換された方の、新たな住居での生活がスタートです。
なお、国土交通省がホームページ上で、「マンション建て替えか、修繕を判断するためのマニュアル」「マンション建て替えに向けた合意形成に関するマニュアル」「マンション建て替え実務マニュアル」など、様々なマニュアルを公表していますので自身の暮らしに合ったものを参考にしてみてください。
関連記事：必要？大規模修繕工事コンサルタントの役割と選び方とは
老朽化による建て替えに必要な自己負担額は？負担なしのケースはあるの？
建て替えを行う場合の自己負担額の目安は、1戸あたり1000万円〜3000万円程度といわれています。
ただしあくまでも目安のため、マンションの状況よってこれを超える負担が発生する場合も当然あります。
負担額の内訳は「解体費用」「建設費用」「設計費用」「事務経費」のほか、仮住まい費用などです。
建て替え費用は高額になりますが、住民の自己負担額が減る可能性もあります。
容積率に余剰がある場合です。余剰している部分をマンションデベロッパーに売却し、その資金を建て替え費用の一部に充てることも可能です。
マンション老朽化の対策
どんなマンションでも、いずれは朽ち果てていきます。
できることとすれば、可能な分だけマンションが限界を迎える時期を後ろ倒しにすることです。
最近メディアで取り上げられている老朽化マンションの例ですと、築40年くらいで限界を迎えているケースもありました。
記事の中では深堀りしていませんでしたが、おそらくこれまでの40年のなかで必要な修繕やメンテナンスをしっかりと行ってこなかった……。
または、不必要な工事や割高な大規模修繕工事を行ってしまってために修繕積立金が不足し、必要な工事ができなかったのではないかと推察されます。
すでに建て替えが視野に入っているマンションの方は別ですが、まだそこまで老朽化が進んでいないマンションの方は、以下のような今できることにしっかりと取り組みことが重要です。
- 長期修繕計画を見直し、修繕積立金の値上げも検討する
- 修繕積立金の値上げを回避、または値上げ幅を抑制するために管理費会計のコスト削減を検討する
- 今後発生する工事は、すべてセカンドオピニオンを取ることを理事会内のルールにする
- 修繕積立金の値上げが必要と思われる場合、問題を先送りせず、少額でも良いので値上げに踏み切る（総会に議案上程する）
まとめ
今回はマンションの老朽化に伴う建て替えの実態について紹介しました。
老朽化は、たとえ築浅のマンションでも他人事ではなく、適切な修繕などを行っていなければどんなマンションも通ってしまうかもしれない道です。
今回は実際の建て替えの流れを説明しましたが、築浅のマンション管理者は今のうちから修繕や改善など適切に行っておきましょう。
マンションの老朽化が進んでしまう前にできる対処法などは、下記の記事に詳しく載っています。
参考記事：老朽化マンション問題とは？あなたのマンションもいずれ迎える老朽化。今のうちにできることとは？
自宅のマンションの建て替え、まだまだ先の事過ぎて全く考えていない、という方はこれを機に少し考え始めてみてはいかがでしょうか。
以前、金融庁の金融審議会で「老後に2,000万円必要」という試算が出されました。
それに端を発したのか、若いうちからしっかりと貯金や資産運用、積み立てなどを行う方が以前と比べて多くなった気がします。
マンションも同じです。マンションにとっての老後（築50年くらいでしょうか）を迎えた際、「お金が全然足りない」「これまで小さな病気（不具合）の治療（修理）を怠っていたから直さないといけないところがたくさんある」などの状態だと、早々に限界を迎えることになってしまうかも知れません。
自身の老後のことは「我がこと」として考える方でも、自身のマンションのことだと「管理会社や理事会の役員の誰かが考えてくれるだろう」と他人事になってしまう方もいらっしゃいます。
少しでもマンションを良い状態で長持ちさせるには、そして良い状態で建て替えの時期を迎えるためには、マンションが若いうちにやるべきことをしっかりとやっておくことが必要です。
それには、各区分所有者の一人でも多くの方が、将来の建て替えを早いうちから意識をしておくことが大切です。
ぜひ一度、管理組合内で話題にしてみてはいかがでしょうか。
