必要?大規模修繕工事コンサルタントの役割と選び方とは

10~15年に一度くらいの頻度で実施される大規模修繕。

言うまでもなく、管理組合にとって重大なイベントです。

このイベントを成功させるうえで、重要な役割を担うのがコンサルタントです。

今回は、コンサルタントへ大規模修繕関連の業務を任せたいとお考えの管理組合向けに、コンサルタントの役割と、選び方について解説します。

関連記事:マンションの大規模修繕で注意すべきことは?費用・周期・時期について

関連記事:マンション大規模修繕とは?その費用や目安について解説!

大規模修繕コンサルタントとは

大規模修繕工事のコンサルタントとは、工事箇所や実施時期のアドバイス、施工会社を選定する際の各種支援を行ってくれる会社などのこと。
管理組合がスムーズに大規模修繕工事に関する作業を進めるうえで、重要な役割を担っています。

大規模修繕コンサルタントには主に3種類のタイプが存在します。

  • 大規模修繕コンサルタント専門会社
  • マンション管理会社
  • 一級建築士事務所

それぞれ詳しくみていきましょう。

大規模修繕コンサルタント専門会社

大規模修繕工事を専門とするコンサルタント会社です。

建築業界から独立してコンサルタントに乗り出したケースや、現場で修繕業務を行っていた会社が分社し、子会社としてコンサル業務を担当するといったケースなどがあります。

専門性を生かし、マンション管理士や建築士などを抱えている場合も。

マンション管理会社

管理会社はマンション管理のプロ。

そのため、日常的なマンション管理業務だけでなく、大規模修繕のコンサルティングを行うこともあります。

また、社内外に施工部門やコンサル部門を抱えている管理会社もあります。

日常的にマンションを管理しているため、マンションの特徴を一番理解していると言って良いでしょう。

一級建築士事務所

一級建築士の資格を持った人が独立して、大規模修繕にも対応できるコンサルタントとなる場合があります。

新築の設計を手がけた建築士が、そのままコンサルタントに入るというケースもみられます。

なお、大規模修繕コンサルタントの業務において建築士の資格は必要ありません。

関連記事:マンションの設備点検とは?業者の選び方や相場などを解説 

大規模修繕コンサルタントの役割とは

大規模修繕工事におけるコンサルタント業務は主に以下の3つです。

劣化診断(建物診断)

「そもそも大規模修繕工事を行う必要があるのか」を、建物の劣化状況を確認して判断します。

大規模修繕工事を計画するにあたって「どこをいつ修繕すればいい?」「どこが劣化してるの?」などを把握するため、まず建物全体の調査を行います。

この調査で調べた内容をもとに、大規模修繕工事の工事内容を検討するのです。

施工会社選定

見積もりや施工会社の実績・能力から、最適な施工会社を選定します。

施工会社の選定方式には「責任施工方式」「設計監理方式」「プロポーザル方式」などさまざまな手法があります。

しかし、建築の専門用語や工事の仕様、適正価格について一般の方が判断するのは、極めて困難…

ここで、コンサルタントの登場です。

最適な施工会社を選定するため管理組合へアドバイスをします。

設計や工事内容のチェック

大規模修繕工事における「設計業務」や「工事監理業務」もコンサルタント業務の1つ。

大規模修繕工事を行うにあたって、工事内容や仕様などの「設計」を行い、設計通りにきちんと工事が行われているかをチェックする「監理」の業務です。

大規模修繕コンサルタントのメリットとは

もちろん、自分たちだけでも大規模修繕を進めるための手続きなど、準備は可能です。

しかし、専門的な知識のない人たちで行うことは大変なうえに、リスクも伴います。

費用がかかる、などの面もありますが、大規模修繕コンサルタントへ業務を依頼することにはいくつかのメリットがあります。

大規模修繕コンサルタントへ依頼するメリットは以下の通りです。

  • 管理組合や修繕委員会の負担が減る
  • 公正な立場からアドバイスがもらえる

それぞれ詳しくみていきましょう。

管理組合や修繕委員会の負担が減る

コンサルタントに依頼すれば、管理組合や修繕委員会の負担がとても軽くなります。

大規模修繕は数年間におよぶ一大プロジェクト。
計画や準備の段階から膨大な時間がかかります。管理組合や修繕委員会は、大規模修繕に関するさまざまな業務に追われることになるでしょう。自身の生活や仕事もある中で、雑務に時間と労力を取られるのはなるべく避けたいところ。

大規模修繕のコンサルタントを雇えば、専門知識を持つプロにサポートしてもらえます。
そのため、管理組合側の負担が軽減され、自分の時間を削る必要がなくなるのです。

公正な立場からアドバイスがもらえる

コンサルタントは、第三者目線で大規模修繕のアドバイスをしてくれます。

専門家のアドバイスがあれば、工事に関するトラブルを回避できる確率が高くなるでしょう。

管理組合の利益を守るのも、コンサルタントの重要な役割です。

必要のない工事や、相場よりも割高な工事を回避するための助言もしてくれます。

大規模修繕成功の鍵は、コンサルタントからの公正なアドバイスです。

大規模修繕コンサルタントを雇うのがおすすめなマンションの特徴

管理組合側にコンサルタントと同等の知識・経験を持った方がいる、といった特別な事情がない限り、どんなマンションであってもコンサルタントの起用をおすすめします。

工事の発注規模によって、コンサルタントの関わり度合いを大きくしたり小さくしたりすることが可能です。

小規模なマンションであっても何らかの形でコンサルタントを起用しておいた方が良いでしょう。

中規模~大規模マンションの場合、ほぼ必須だと思っていてください。

大規模修繕工事コンサルタント費用の相場とは

大規模修繕工事におけるコンサルタント費用の相場は、工事費用総額の5~10%程度であることが一般的です。

たとえば、工事費用の総額が3,000万円の場合。

コンサルタント費用は150~300万円を目安とするとよいでしょう。

ただし、コンサルタントの依頼先や大規模修繕工事の内容。建物の条件などによって費用も大きく異なります。

大規模修繕工事のコンサルタントを選ぶ5つのポイント

大規模修繕工事は1日2日で終わるようなものではありません。

長期的に行うものだからこそ、専門家に介入してもらった方が上手くいく可能性が高まります。

では、実際にコンサルタントを選ぶ際、なにを基準に選べばよいのでしょうか?

この章ではコンサルタント選びのポイントについて、説明していきます。

管理組合のスタンスとあっているか?

大規模修繕工事のコンサルタントを依頼するにあたり、管理組合としてどのようなスタンスで付き合うのかを確認しましょう。

その方針とコンサルタントがあっていなければミスマッチな契約である可能性があります。

たとえば「主体は管理組合だが、適切な金額・工事かをアドバイスしてほしい」と考えているのか、「みんな忙しいので自分たちの代わりにいろいろやってほしい。面倒なことは全部任せたい!」と考えているかでは、コンサルタントの役割が大きく変わってきます。

少し話は逸れますが、「うちにお任せしてくれれば、なんでもやります」というコンサルタントがときどきいます。

この場合、裏で施工会社と癒着し、合い見積もりに参加する業者と不正行為を行うようなケースも。

「全部コンサルタントに任せたい」と考えている管理組合は特に注意が必要です。

この話はいわゆる「不適切コンサル問題」と呼ばれており、国土交通省から注意喚起文書が出される事態に発展しました。

のちほど詳しく触れたいと思います。

コンサルティング実績はどうか?

コンサルティングの実績がどれだけあるのかも確認しておきたいところでしょう。

案件数が多ければいいというわけではありません。

自身のマンションと類似したマンションや似たようなケースの実績についてチェックしておきましょう。

タワーマンションの実績はどれだけあるのか。外断熱のマンションの実績はあるのか。

高耐久化の工事の実績はあるのか、など、自分たちが実際に行おうとしている工事項目に照らし合わせて確認しましょう。

管理組合運営の知識は十分か?

大規模修繕工事のコンサルティングには工事の知識だけはなく、マンション管理組合運営の知識も不可欠です。

どれだけ建築の知識があったとしても、管理組合運営のルールが身についていないと、組合の運営に照らした際に、支障をきたしてしまう場合もあります。

たとえば、大規模修繕工事にあわせて専有部内の給排水管の交換工事も一緒に行う場合などです。

この場合、修繕積立金を使って専有部の工事まで行うべきか。行う場合の手続きはどのようにしたら良いか。

すでに自費負担で交換工事を行った区分所有者に対する補償はどうするべきかなど、マンション管理に詳しいコンサルタントなら適切なアドバイスをくれると思います。

しかし、管理運営に詳しくないコンサルタントだと間違った方向にリードしてしまうケースもあるため、注意が必要です。

関連記事:マンション管理の法人化とは?メリット・デメリットや法人化の方法などを徹底解説!

大規模修繕工事の実施ありきの提案になっていないか?

診断の結果、「工事を先延ばしする」という選択肢が出てくるかもしれません。

しかし、コンサルタント側からしてみれば工事を実施することで工事監理業務などの受注機会が生まれるため、できるだけ実施させたいという気持ちもあります。

コンサルタント側から、「工事の先送りが可能です」と教えてくれないケースもあることは、一応念頭においておくとよいでしょう。

マンションの劣化が進むのは当然のことです。

「早々に工事を行う必要があるのか?」「部分的な補修でも問題ないのか?」を客観的に報告をしてくれるコンサルタントに依頼しましょう。

公平・中立性は保たれているのか?不透明な点はないか?

「不適切コンサル」の疑いがないか?という点も、コンサルタントを選ぶうえで重要なポイントです。

不適切行為がある場合、工事費が不当に高くなってしまいます。

そのようなコンサルタントを重要な工事に関わらせるのは危険です。

施工会社との癒着や不正行為におよばないことを約束する誓約書や、万が一そのことが発覚した際は損害賠償責任を負ってもらう内容の契約を結ぶのも、一つの手でしょう。

関連記事:管理費の値上げを回避したいマンションの管理組合役員が確認すべき7つの費用削減ポイント

「不適切コンサル」とは?

2016年頃、「工事業者から不当なバックマージンを収受しているコンサルタントが存在する」と、業界紙などで多数取り上げられました。

「悪徳コンサル」や「不適切コンサル」などのキーワードで検索すればインターネット上にたくさんの記事が出てきます。

2017年1月には国土交通省が「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という通知を公開。

あわせて、管理組合向けに「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という文書を提示しました。

国土交通省の通知において、次の3つの事例が紹介されています。

  • 最も安価な見積金額を提示したコンサルタントに業務を依頼。

    しかし、実際に調査診断・設計等を行っていたのは同コンサルタントの職員ではなく、施工会社の社員であったことが発覚した。

    コンサルタント(実際には施工会社の社員)の施工会社選定支援により同施工会社が内定していたが、発覚が契約前だったため、契約は見送られた。

    なお、同コンサルタントのパンフレットには技術者が多数所属していると書かれていたが、実質的には技術者でない社長と事務員一人だけの会社であった。
  • 設計会社が、施工会社の候補5社のうち、特定の1社の見積金額が低くなるよう、同社にだけ少ない数量の工事内容を伝えていた。

    結果、その1社が施工会社として内定したが、契約前に上記の事実が発覚。管理組合が同設計会社に説明を求めると、当該設計会社は業務の辞退を申し出た。

    別の設計事務所と契約しなおしたところ、辞退した設計会社の作成していた工事項目や仕様書に多数の問題点が発覚。すべての書類を作りなおすこととなった。
  • 一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行った。
    割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定に基づく発注などを誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託していた。

    結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。

参考:国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」

残念ながら、巧妙な手口なため「談合をされた」「癒着している」などの事実を裏付けるような確証がとれないのが、この問題の難しいところです。

誓約書や損害賠償を約束する書面の提出を求めるほか、国交省通知にあるような相談窓口に相談しながら進めていくことが、現状における有効な取り組みでしょう。

管理組合向け!コンサルタント選定を支援してくれるサービスとは?

DeNAグループの提供している「スマート修繕」

大規模修繕などの相見積もりやコンサルタント選定を支援してくれるサービスです。

こちらの会社の社長は、かつて自宅マンションで理事長をされていた経験があるそうです。

その際の大規模修繕工事において、管理会社から提案される内容に色々と疑問を持つことが多くあったために、「スマート修繕」をDeNAの新規事業として立ち上げるにいたったそう。

引用元:スマート修繕

このようにホームページ内で宣言しています。安心感がありますね。

なにより、元理事長目線での事業ということもあり、管理組合目線での提案が受けられることが期待できます。

大規模修繕工事の際はこのようなサービスを活用するのも有効な方法でしょう。

関連記事:新しいマンション管理の選択肢!第三者管理方式の導入メリットとデメリット

まとめ

今回は大規模修繕工事のコンサルタントに関するお話でした。

管理組合にとって最重要イベントと言っても良い大規模修繕工事ですが、重要な役割を担うのがコンサルタントです。

そのコンサルタントの力量や透明性によって、最終的な結果が大きく変わってきます。

コンサルタントを選定する際には、「管理組合のスタンスとあっているか」「実績はどうか」「管理組合運営の知識は十分か」「大規模修繕工事の実施ありきの提案になっていないか」「公平・中立性は保たれているのか。不透明な点はないか」。

この5つのポイントを確認しながら、良いパートナーを選定するようにしましょう。

関連する記事

人気記事ランキング