知っておきたいマンション管理組合についての基本！役員の役割なども解説

分譲マンションの区分所有者になると、賃貸マンションや一戸建ての時にはなじみのなかった「管理組合」「理事長」「役員」といった言葉をよく耳にするようになります。

ある日突然、管理会社の担当者から「来年の役員はあなたの番なのでよろしくお願いします」と言われ「えっ？　管理組合のことなんて全然理解していないんだけど」と戸惑う方もいるのではないでしょうか。

今回のコラムでは、そういった方々に向けて管理組合や理事会、役員の役割や意味などについて解説します。

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管理組合とは

管理組合とは、分譲マンションを維持管理するために区分所有者全員で構成された団体のことです。

その役割はマンションの管理規約を作成することや管理費・修繕積立金の管理、共用部分のメンテナンスなど、マンション管理に関する全般にわたります。

マンションの管理組合は必須？

管理組合は「区分所有法」という法律がその根拠となっており、区分所有者全員が構成員（組合員）とされています。

区分所有マンションにおいて、２人以上の区分所有者がいる場合、法律上自動的に管理組合が組成されます。　

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。（以下省略）

区分所有法　第三条

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管理組合と管理会社の関係

たまに勘違いをされている方がいらっしゃいますが、マンションの管理運営の主体はあくまでも管理組合です。
管理会社ではありません。

管理会社は管理組合から委託を受けた範囲で、清掃や点検・修繕などの建物維持管理業務を遂行したり、理事会や総会運営などの管理組合業務の支援をしたりする立場です。

よって、マンション内における重要なことは全て管理組合の皆さんで話し合って決定します。

管理会社は「こうした方が良いですよ」とアドバイスすることはできますが、何かを決定する権限はありません。

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管理組合には加入する義務がある

先ほど触れた区分所有法の条文に「全員で」という文言がある通り、管理組合には区分所有者が全員加入することが義務付けられています。

よって、分譲マンションの1室を所有したら自動的にそのマンションの管理組合員になると考えておきましょう。

また、管理組合における構成員の対象者は区分所有者です。
そのため賃貸で住んでいる人や、区分所有者の家族などは管理組合員に含まれません。

管理組合の自由な脱退はできない

管理組合は区分所有者全員で組成されることが前提となっているため、脱退はできません。

マンションの管理業務は建物全体で行われます。
当然ながら、ある部屋だけをマンションから切り取ることは物理的に不可能ですので、脱退は認められないのです。

管理組合と自治会の違い

管理組合と似たような組織として自治会（または町内会）があります。

自治会はマンションの管理組合と異なり、一戸建ての住宅が集まって組成されるケースが多いのではないでしょうか。

一般的に自治会は、自治会費を集め、その資金を使って自治会としての活動や運営を行い、決算書類を作成します。

また、総会や役員会も存在するため、管理組合の運営と似ていますが、以下の点に違いがあります。

• マンションに比べて徴収される費用が少額である
• 共用施設や共有物が少ないか、あるいは存在しない
• 大規模修繕工事などが通常は行われない
• 管理会社が介入することはほとんどない
• 加入や脱退が自由である

マンション管理組合のメリット

マンション管理組合には、どのような存在意義があるのでしょうか。

マンション管理組合が存在することによって得られるメリットは、主に以下の3つです。

• マンションの快適な住環境を維持できる
• マンションの資産価値を守ることができる
• 所有者同士のトラブルを最小限に抑えられる

マンションの快適な住環境を維持できる

マンションには、多くの方が集まって生活しています。

快適な住環境を維持するためには、適切な管理が不可欠です。

もし管理を行う管理組合が存在せず、誰も管理をしなければそのマンションは無法地帯となり、住みやすい環境を維持することは難しいでしょう。

管理組合は、マンションで暮らす上での基本的なルール（管理規約や使用細則）を定めます。

このルールにマンションの居住者たちが従うことで、快適な生活を送ることができるのです。

マンションの資産価値を守ることができる

マンションは、所有者にとって生活の場（住環境）であると同時に、大切な資産でもあります。

マンションという資産の価値を守るためには、適切なメンテナンスを行い、定期的に必要な修繕工事を行って、価値を落とさないよう努める必要があります。

管理組合では、メンテナンスや修繕計画についても、方針を定めていきます。

それらの実行に必要な資金である修繕積立金を徴収するのも、管理組合の重要な役割です。

マンションの資産価値を守ることは、管理組合の存在がなければ難しいでしょう。

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所有者同士のトラブルを最小限に抑えられる

管理組合が存在することで、そのマンションで生活する上での規律やマナーが整備され、無用なトラブルを防ぐことができます。

何らかのトラブルが発生した場合でも、管理組合が間に入ることで、深刻なトラブルへの発展を防げるでしょう。

また、マンションの資産価値を左右するような重要な決定事項については、マンション所有者の間で意見が割れることもあるかと思います。

マンション管理組合では総会や理事会を通じて、重要事項の決定を行うため、重要なことは全て多数決で決められます。

つまり、マンション管理を民主主義で実現させるのが、マンション管理組合なのです。

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管理組合の役員とは？

一般的なマンションの場合、理事長・理事・監事などの役員を選任し、理事たちによる理事会を組成します。

管理組合内で何らかの意思決定を行う場合は、たいていは総会決議が必要となります。
ただ、意思決定を行う前には検討が必要です。

例えば、現状の管理会社に不満があり、現状の管理会社との契約を解約する場合、総会決議が必要です。

しかし、管理会社との契約を解約するということは、当然ながらその後の管理体制をどうするのかを検討する必要があります。

大手のブランド力のある管理会社が良いのか、安価を売りにしている管理会社が良いのか、はたまた自主管理にした方が良いのかなど、自分たちのマンションにとって最適な選択肢を模索する必要があります。

その検討作業を区分所有者全員で行っていては意見がまとまるものもまとまりません。
そういった検討をするために理事会を組成します。

また、管理規約によりますが、総会から付託された事項であれば理事会で意思決定ができます。

例えば総会で承認された予算内での費用の支出などです。

そういった面でも管理組合運営における役員の役割というのはとても重要です。

役員次第でそのマンションの管理状況が大きく変わってくると言っても決して過言ではありません。

役員がやること

役員の種類やそれぞれの役員の役割は以下の通りです。

理事長

理事長はマンション管理組合のリーダーであり、役員のトップを務める人を指します。

定期総会の議長を務めたり、役員が集まる理事会を招集したりすることが主な業務です。

また、管理組合の代表者として管理組合の印鑑を保有し、工事の注文書や管理組合の運営書類などに署名捺印する仕事も兼任しています。

副理事長

副理事長は理事長の補佐役を担う役員です。
理事長が事情によって理事会や総会などに出席できない場合には、理事長の代理を務めます。

マンションの規模にもよりますが、理事長にトラブルがなければ副理事長が特別に何かの役割を担うことはありません。

会計理事

会計理事は管理組合の会計に関する業務の全般を担当します。

管理費や修繕積立金の徴収、発注先への支払い、決算書類の作成などが会計理事の業務にあたります。

役員の中でも責任が重い役割ですが、管理会社に業務を委託している場合はその負担が軽減されます。

関連記事：【自主管理をされているマンションの方向け】管理組合の会計業務について徹底解説

監事

監事は理事会の活動を監督する役割を担います。
会社における監査役と同じ役割があります。

会計の透明性や正当性を確保し、理事会の運営が適正に行われているかを確認します。

問題があれば臨時総会を開催する権限も持っています。

問題がない場合でもその結果を通常総会で報告しなければなりません。

【その他の役員の役割】

防災担当理事：防災訓練などを担う

修繕担当理事：修繕関連業務を担う

植栽担当理事：植栽管理を担う

広報担当理事：管理組合ニュースなどを発行する

自治会担当理事：地域と付き合う

など、マンションによってさまざまな役職があります。

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まとめ

今回のテーマはマンション管理組合の基本についてでした。

管理組合の存在意義や管理会社との役割の違いなどを明確に理解しておいた方が、スムーズな管理運営ができます。

初めて役員に就任された方や、まだ区分所有者になられて日の浅い方、外国籍の方、賃貸で入居されている方など、こういった点について正確な理解が得られていない場合もあります。

そのような場合は、掲示板などを活用して情報共有を図ることも有効な手段です。

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