マンションの管理費を払わない人への対処法や予防策を徹底解説！法的措置に関する注意点も
マンションにおいて、各区分所有者から徴収されるのが管理費・修繕積立金です。
管理組合はこれらを収入源とし、日々のメンテナンス費用や一定期間ごとに行う大規模修繕工事費用に充てています。
マンションを維持管理していくには必要不可欠なお金であることは周知の通りです。
しかし、この管理費などを滞納する人が一定数いらっしゃるのもまた事実。
この記事を読んでいる方の中には、管理費などの滞納に頭を悩ませている管理組合役員の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、マンション管理費などの滞納問題について説明します。
滞納者への対応や法的措置に関する解説もしていますので、滞納問題を抱えている管理組合の方は、ぜひ参考にしてください。
INDEX
マンションの管理費などの役割
そもそも、マンションの管理費はなんのために徴収されているのでしょうか？
費用の使いどころを知らないのに、決して少なくはないお金を徴収されるのは誰だって嫌に感じてしまうことでしょう。
この章ではマンションの管理費の役割について解説します。
管理費とは
管理費は管理会社への管理委託費や、建物の清掃・点検などの日常的な作業費用に使われます。
住民が快適に生活するためには欠かせない、大事な費用です。
ちなみに、よく「管理費って全部管理会社の売上になっているんじゃないの？」と思われている方がいらっしゃいます。
しかし、実際そんなことはありません。
管理費は管理会社に支払う費用だけでなく、共用部の光熱費や保険料などにも使われています。
管理費の金額、その決め方は？
まず、マンション全体で必要となる一年間の費用を全て洗い出します。
その総額を、管理規約で定められている管理費の負担割合（通常なら部屋の広さ）で案分します。
それを12ヵ月で割って、一カ月の管理費の額を決定する、というのが一般的な管理費の決め方です。
分譲当初の管理会社の考え方にもよりますが、一般的にはあまり大きな金額の剰余金が出ないように設定されています。
つまり、滞納が多く発生したら管理組合会計として赤字になってしまうのです。
関連記事：マンションの修繕積立金、相場はいくら？そもそも必要なの？あらゆる疑問を解消！
修繕積立金とは
修繕積立金は、計画的に行う工事に備えて積み立てておく費用のことです。
主に10～15年ごとに行われる建物全体の大規模修繕や、エレベーターや機械式駐車場の改修や更新などを想定して積み立てられています。
管理費同様、修繕積立金についてもたまに「管理会社に払っているもの」と勘違いされている方がいらっしゃいます。
実際には管理組合の将来に備えた貯金とでもいいましょうか。
修繕積立金の金額の決め方は、長期修繕計画に基づいて決定します。
30年先までの修繕計画で必要な費用の総額を洗い出し、それを管理費と同様、管理規約で定められた部屋ごとの負担割合で案分するのが一般的です。
一方で30年後の工事費用がどの程度変動しているか、消費税の増税はあるか、などを正確に予測するのは困難です。そのため、長期修繕計画は5年ごとに見直すことが推奨されています。
長期修繕計画とは
修繕工事は長い周期で行われます。
そのため、先まで見据えた計画を立てておかないといざ修繕しようとなったときに費用が足りないなどの最悪のケースが起こってしまうかもしれません。
それらを避けるために、将来的に見込まれる修繕工事の内容などを想定して作成されるのが長期修繕計画です。
国土交通省は新築、既存かわらず「30年以上」を計画期間の目安として設定しています。
管理費滞納によってマンションに生じる問題とは
滞納が発生すると以下のような問題が生じます。
- 維持管理に支障をきたす
- 修繕積立金会計に影響をおよぼし、必要な修繕が実施できなくなる
- マンションの資産価値が低下する
- マンション内のコミュニティ形成に支障をきたす
費用面での問題はもちろん、マンション内における人間関係に亀裂が生じる可能性もあります。
もう少し詳しくみていきましょう。
維持管理に支障をきたす
滞納が長期化または複数住戸で発生すると、必要な作業を発注できなくなる可能性が生じます。
そのため、修繕すべき部分の修繕ができずマンションの劣化が進んでしまうかもしれません。マンションの老朽化については近年大きな問題として取り上げられています。
マンションの老朽化については、下記の記事で詳しく説明しています。
もしよければご覧ください。
関連記事：老朽化マンション問題とは？あなたのマンションもいずれ迎える老朽化。今のうちにできることとは？
関連記事：マンションの建て替えって実際してるの？住民の負担費用や、マンション寿命などから詳しく解説
修繕積立金会計に影響をおよぼし、必要な修繕が実施できなくなる
管理費会計が赤字に陥った場合、修繕積立金を取り崩して管理費会計に充当する場合があります。
一時しのぎにしかならないため、もちろんお勧めできる対応策ではありません。
しかし、背に腹は代えられないという場合にこの選択をすることでしょう。
この場合、当然ですが将来の修繕計画に影響を及ぼし、必要な修繕が実施できなくなる可能性があります。
マンションの資産価値が低下する
マンションを中古で売却する際は、不動産仲介会社に売却の依頼をするのが一般的です。
仲介会社はあらかじめそのマンションの様々な情報を調査し、購入検討者に必要に応じて提供します。
購入検討者のなかには「このマンション全体の滞納金ってどのくらいあるの？」ということを質問される方もいらっしゃいます。
そこで滞納金が多量にあることがわかると、敬遠されてしまうことが考えられます。
その結果、マンションが売りづらくなり、値段を下げざるを得なくなるでしょう。
そうすると、将来的に資産価値が下がるということが発生してしまいます。
また、資産価値には外観なども大きく影響するもの。
先述のようなことがあって適切な修繕ができていなかった場合、マンションの見た目や印象が悪くなってしまいます。
その結果、売りづらくなり資産価値が下がる、というケースも考えられます。
関連記事：必要？大規模修繕工事コンサルタントの役割と選び方とは
マンション内のコミュニティ形成に支障をきたす
管理費の滞納者であっても、普通にそのマンションで生活している場合もあるでしょう。
「あの人は管理費の支払いをしていないのに、なんで支払っている私と同じマンションに住んでいるの？」と、不満に思う方も一定数出てくる可能性も否定できません。
滞納している人とはなんとなく挨拶を交わさなくなったり、中には滞納している人に向かって「あなたは管理費を払っていないんだから、エレベーターは使わないで」と怒り出したりする人もいらっしゃいます。
そうやってマンション内の雰囲気や住民同士の関係性が悪くなる場合があります。
関連記事：マンションの管理組合でよくあるトラブルとは？その解決法も解説
管理費と修繕費の長期滞納が起きやすいケース
長期滞納の発生には大きく分けて以下３つのパターンがあります。
- 金銭的な問題により、払いたくても払えないケース
- 館外に住む区分所有者の連絡先が分からず督促できないケース
- 区分所有者が亡くなったが、相続人が誰なのかが分からず、誰に請求して良いのか分からないケース
このうち、①のパターンについてはどのマンションでも起こり得る問題です。
②③においては発生するマンションに、とある傾向があります。
それは、区分所有者名簿の整備がずさんなマンションです。
館外に住む区分所有者の連絡先や、親族など緊急連絡先などをしっかりと管理しておけば、そもそも②は発生しなくなります。
③についても相続人と話し合いをすることで、滞納の長期化を防ぐことができるでしょう。
相続人からすると、ある日突然「管理費の滞納5年分、100万円お支払い下さい」と言われたらとても困ってしまいますよね。
すぐに用意できないかもしれませんし、もしかしたら早い段階で「管理費の未納が3か月分あるので、全部で5万円お支払いください」と言われていれば、すぐに支払えていたかもしれません。
あなたのマンションの名簿の整備状況はいかがですか？一度確認してみてはいかがでしょうか？
滞納している管理費などを払ってもらう方法
滞納者に管理費などを支払ってもらう方法はいくつかあります。
しかし、それも滞納の状況によって選択するのが良いでしょう。
書面や電話による督促
滞納が１月分だけで「うっかり支払うのを忘れている」と思われる人に督促する場合の手法です。
トラブルにならないよう、使う言葉などには十分注意しましょう。
訪問による督促
書面を送っても引き続き支払いがなされない場合は、訪問による督促も有効です。
支払えない理由などを確認しましょう。
ただし、トラブルを避けるために 感情的・高圧的な態度を取らないように気を付けましょう。
法的手段を視野に入れた督促
滞納が数か月に渡っており、支払う意思がなさそうな場合は法的手段を検討する必要があります。
督促には流れがあります。「訴訟の手続きをしますからね」という予告から、それでも支払われなかった場合の支払督促……、と段階を踏んで手続きをしていくのです。
A：内容証明郵便による催告
支払われない場合に訴訟などの法的手続きに入ることを予告します。
この段階から弁護士や司法書士など、専門家による対応がおすすめです。
法律家の名前での内容証明郵便がくれば、滞納者にとって相当のプレッシャーになるでしょう。
滞納者が管理会社や管理組合からの催告を放置していても、滞納金の一部だけでも支払ってくれるかも知れません。
内容証明郵便は民法上の「催告」として、管理費などの消滅時効の進行を中断する効果もあります（ただし、6ヶ月以内に裁判上の請求などの手続きを取る必要があります）。
なお、内容証明郵便で督促する場合、まずは管理規約を確認しましょう。
標準管理規約では、遅延損害金や督促のために要した費用（弁護士費用など）を滞納者に請求できると定められています。
あなたのマンションでもそのような記載があれば、それらの金額を計算したうえで請求額に加算すると良いでしょう。
B：支払督促による請求
支払督促は比較的簡単な方法です。
強制執行をするための手続きですが、特徴として裁判での手続きよりもシンプルといえます。
書類審査のみの手続きで、審理のために裁判所へ出廷する必要もありません。
滞納者が督促異議の申し立てをしなければ、仮執行宣言の申し立てをすることができます。
それでも債務者から支払いがない場合、申し立て人は裁判における確定判決と同様の効力を有することになるので、差し押さえなどの強制執行することができるようになります。
しかし滞納者が督促異議を出すと、請求額に応じて地方裁判所、または簡易裁判所における通常の訴訟手続きへ移行します。
管理費などの滞納は立証することも容易です。
そのため、滞納者が通常の訴訟手続きまで踏み込むことは、あまり想定されないでしょう。
とはいえ、訴訟に発展する可能性もゼロではありません。
万が一訴訟に発展した場合、どの弁護士を代理人とするかをあらかじめ決議しておいた方が良いかもしれませんね。
C：少額訴訟
請求する金額が60万円以下の場合に利用できる訴訟制度です。
原則として、１回の期日で審理を終了し、口頭弁論が終わった後、直ちに判決が言い渡されます。
「裁判」と聞くと「時間がかかる」というイメージがあるかも知れませんが、少額訴訟であればそのようなことは基本的にはありません。
D：通常の訴訟による請求
支払督促に対し、滞納者から異議が出た場合や支払督促手続きをとらずに最初から訴訟を起こした場合は、訴訟手続きをしなければなりません。
請求額が140万円以下の場合は「簡易裁判所」で、これを超える場合は「地方裁判所」が管轄となります。
E：差し押さえなどによる強制執行
支払督促や勝訴判決を得ても滞納者が滞納管理費を支払わない場合には、強制執行（財産の差し押さえ）を行うことになります。
滞納者の給料を差し押さえたり、銀行の預金や自動車なども差し押さえたりすることが可能です。
また、滞納者のマンションの部屋自体も強制執行の対象です。
給料や銀行預金などで回収ができれば良いのですが「滞納者が仕事をしていない」「銀行預金の残高がない」といったケースも想定されるでしょう。
その場合、滞納者の部屋自体を競売にかけることができます。
区分所有法第７条により、管理費や修繕積立金について先取特権が成立します。
管理費などの滞納があった場合は他の債権者より優先して弁済を受けることができるのです。
ただし「先取特権」は登記された抵当権よりも優先順位が劣ります。
つまり、滞納者の部屋に住宅ローンなどに基づく抵当権が設定されていた場合、競売で落札されても落札金額より住宅ローンの金額のほうが大きければ、滞納金を回収することはできないのです。
このような場合、建物の区分所有などに関する法律（区分所有法）や管理規約により、滞納していた部屋を購入した人（＝特定承継人）に滞納金を請求することができます。
管理組合としては滞納者にも新所有者にもどちらにも請求をすることができますが、一般的には新所有者が滞納金を支払ってくれるケースが多いようです。
（先取特権）
第七条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 民法（明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。（特定承継人の責任）
出典：区分所有法
第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
（承継人に対する債権の行使）
出典：標準管理規約
第26条 管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
管理費などを滞納している人への対応！「支払いが厳しい」と言われたら
「滞納者に対しては法的手段を視野に入れながら督促を続ける」というのがセオリーです。
しかし、滞納者の中には、明らかに支払い能力がない方もいらっしゃいます。
住宅ローン以外にも消費者金融からも借金があり、それらを支払えるだけの資産や収入もないようなケースです。
このような場合、どのように対処していくかは管理組合のなかでよく議論をする必要があるでしょう。
これはやっておこう“時効の中断手続き”
滞納が長期化した場合に、必ずやっておいた方が良いのが「時効の中断手続き」です。
管理費などの「定期給付債権」の時効は5年間と決まっています。
時効を中断させるには、裁判上の請求や差し押さえ、管理費滞納の承認（債務の承認）などが必要です。
時効が中断されると、その時から改めて時効のカウントが開始されるようになります。
つまり、滞納額全額が無理であっても一部だけでも支払ってもらったり「自分に債務があると認める（債務の承認）」書面を書いてもらったりすると、時効までの期間がリセットされるのです。
たとえあと1年で時効が成立していた、という場合でも、時効中断の手続きをすれば、時効のカウントはまた数え直し（5年間）となります。
気が付いたら時効を迎えていた、ということがないよう、滞納が長期化している場合は、時効の期日管理も重要なポイントとなるでしょう。
法的措置をとる際のポイント
「法的措置を」といっても、今まで法的な手続きなどをしたことがある人はあまり多くはないでしょう。
なので、この章では法的措置をとるにあたって気を付けておいたほうが良いポイントをご紹介します。
専門家へ早めの相談を
管理会社や管理組合から催告をしてもらちが明かない場合は、早めに専門家に相談した方が良いでしょう。
場合によっては弁護士や司法書士に滞納者と交渉してもらうだけで解決することもあります。
その後の内容証明、支払督促、訴訟、強制執行などにいたっては、専門家でなければ対応はできません。
時効の問題もありますし、滞納は金額が大きくなればなるほど回収が困難を極めます。
とにかく早めに相談しましょう！
弁護士費用その他手続きにかかる費用は管理組合の費用から出すことを念頭に置いておく
弁護士費用などは管理組合の管理費会計から支出するのが一般的です。
しかし一般的なマンションの場合、こういったことに関しては総会での承認が必要となります。
総会は今日開こうと思って即日開催できるものではありませんので、早めに対処する必要があります。
そのため、開催日なども考えて早めに対応をしておくのが良いでしょう。
費用対効果、滞納者へのインパクトを考えることが必要
滞納者が管理費などの滞納を軽く見ている場合もあります。
「先にほかの滞納金を支払ったあとにお金が余っていれば払えばいいか」くらいに考えている滞納者もいます。
また、滞納を一旦解消しても再び滞納にいたることもあるでしょう。
大切なことは、放置せずになにかしらタイムリーに手を打っていくことです。
内容証明郵便だけならば数万円程度の費用で済みます（その費用分も必ず滞納者に請求しましょう）。
それでも滞納を繰り返すようなら、ほんの数ヶ月のことであっても、見過ごさずにすぐに内容証明を打つなど、管理組合として放置しない姿勢を明確に出すべきです。
管理組合が滞納者に厳しい姿勢を示すことで、第二第三の滞納者を生み出しづらくなるという効果もあります。
マンション管理費を滞納させない予防策
管理費などの滞納の理由はさまざまです。
本当にお金がない人、あるけど支払わない悪質な人。
ルーズな人、区分所有者がどこに住んでいるかも分からないケースなど、まちまちです。
本当にお金がない人については滞納させない対策よりも、どうやって回収しようか、という点を主眼に対応を検討すべきでしょう。
しかし、それ以外の人（＝お金がある人）についての滞納を発生させない方法は以下の通りです。
- 徴収方法を見直す
- 区分所有者名簿を定期的に見直す
- 滞納者への督促に関する定めを決めておき、それを周知しておく
管理費などの徴収方法を見直す
滞納された費用の徴収方法は「収納代行会社による口座引き落とし」「銀行指定による口座引き落とし」「振り込み」「持参」などがあります。
この中でおすすめなのは「収納代行会社による口座引き落とし」です。
他の徴収方法と決定的に違うのは「区分所有者の指定する口座から引き落としができる（日本全国ほとんどの金融機関から選択可能）」という点です。
管理費などの引き落し口座がマンション最寄りのA支店のみ、と指定されているマンションも多くあります。
しかし、その口座がその人のメインバンクでない場合、ついお金を入れておくのを忘れ、滞納が発生しやすくなります。
また、最近は金融機関で複数の口座を開設することができないケースも多々みられます。
他支店の口座を持っていたがゆえに、管理組合が指定した口座を作成できないということがたびたび起こります。
そうなると、その方は管理費などを管理組合口座に振り込むしかありません。
収納代行会社による口座引き落としであれば、通常は各区分所有者のメイン口座を指定してくれます。そのため「残高不足により引き落としができない」というケースが発生しづらくなることが期待できるでしょう。
また、万が一引き落としができなかった場合ですが、メインの口座に数万円のお金が入っていないということですから、この方は金銭的に問題を抱えている可能性があるかも、ということが分かります。
つまり管理組合からすると、たった１～２カ月の滞納であっても「もしかしたら」という万が一の長期化を視野に入れた迅速な対応が取りやすくなるのです。
区分所有者名簿を定期的に見直すこと
「区分所有者の居場所が分からない」
「督促状をどこに送って良いか分からない」
というケースがときどきあります。
また「区分所有者が亡くなったが相続人が誰なのかが分からず、誰に管理費などを請求していいのか分からない」というケースも。
こういったことはどのマンションにも起こりうるもの。
このような事態に備え、必要なのが「定期的に区分所有者名簿を整備すること」です。
名簿自体を作成していない管理組合や、作成はしたもののその後の情報更新がされていない、といった管理組合が意外と多く存在するようです。
管理組合運営は何十年にも渡ります。その間に管理費などの金額や徴収方法が変更となる可能性も十分にあります。
その際にスムーズに館外の区分所有者と連絡が取れる状態にしておくことが、滞納を発生させないことにつながるのです。
滞納者への督促に関する定めを決めておき、それを周知しておく
たとえば「滞納○ヶ月で弁護士による内容証明郵便を発送する」「○カ月以上で支払督促」などのような対応基準を定めておき、管理組合内で周知しておきましょう。
滞納が発生した際に「どう対応しましょうか？」と議論する手間も省けますし、迅速な対応が可能になります。
また、このルールを周知することで滞納に対するけん制機能が働くことも期待できます。
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まとめ
いかがでしたか？
今回は管理費の滞納者に関するお話でした。
既に滞納が発生してしまっている場合、その状況は滞納者ごとに異なりますので一概には言えません。
しかし今後「新たな長期滞納者を生み出さない」というテーマはどのマンションも同じ。
滞納者を今後なるべく出さないようにするために、なるべく早い段階で下記にある3つのポイントを実施しておくとよいでしょう。
・管理費などの徴収方法を収納代行会社による収納に変更する。
・区分所有者の名簿を定期的に整備する
・万が一、滞納が発生した場合の対応方針を管理組合内に周知し、第二第三の滞納者を生み出さないようけん制する
この3点を心がけていれば、本当にお金がなくて払えない人以外の滞納は確実に減少するでしょう。
ちなみに、弊社のマンション管理アプリ“クラセル”は、収納代行会社（三菱UFJファクタ－）による管理費などの引き落しが可能です！
とある管理組合の方からは「以前の徴収方法の時と比べて大幅に滞納が減少した」と喜びのお言葉をちょうだいしました。
また、クラセルには各区分所有者の名簿管理機能があり、そのなかには緊急連絡先や、管理組合の書類の送付先なども登録できるようになっています。クラセル導入時に一度、各区分所有者から名簿を提出してもらい整備。その後は総会案内と一緒に変更届を送るという運用をされている管理組合もあります。
また、最近では「VAMOS ～安心を届ける不動産保証サービス～」という管理費などの滞納保証を行うサービスも登場しています。
月々のランニングコストはかかりますが、このサービスを利用すると滞納の悩みはかなり軽減されるでしょう。
一度ご検討されてみてはいかがでしょうか？
