マンション管理費の相場はいくら？負担が軽減できる条件や実際の方法を紹介
分譲マンションの区分所有者になると支払義務が発生するのが管理費と修繕積立金。
けっして安くない費用を毎月支払い続けなくてはなりません。
「自分のマンションの管理費って高いの？ 安いの？ そもそも相場っていくら？」
このように考えたことのある方も多いのではないでしょうか？
今回は管理費の相場や、高いマンション安いマンションの特徴について解説します。
マンションによっては管理費負担を軽減できる場合もあるため、その条件なども今回紹介しています。
区分所有者はもちろん、役員の方もぜひ最後までご覧ください。
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INDEX
マンション管理費とは
管理費は、マンションにおける共用部分の維持管理費に使われるお金です。
清掃や設備点検の費用、共用部分の水光熱費、火災保険料、日常的な修繕費用などに充てられます。
近いイメージとしては、一般家庭でいうところの生活費でしょうか。
マンション全体で必要となる費用を算出し、所有している部屋の広さに応じて各区分所有者が負担するのが一般的です。
関連記事：もったいないと思えるマンション管理費、毎月支払うのには理由がある
マンション管理費の役割
マンションの管理費は、マンションの日常管理に使われるものです。
共用部分の電気代、水道光熱費や、設備の保守・メンテナンス費、管理組合の活動資金などが管理費から支払われます。
管理費はマンションに住んでいる人たちが、快適かつ安心して暮らすために必要不可欠なお金です。
管理業務を管理会社に委託している場合は、管理会社に支払う管理委託費が占める割合が大きくなります。
管理費会計から支払うものは、具体的には以下のような項目があります。
管理員の人件費
管理員の派遣費用です。（日常的に行う清掃費用を含む場合もあります）。
管理員の一カ月の出勤日数や一日の労働時間数によって費用が変わってきます。
事務管理業務費
会計業務や理事会・総会の支援業務などの事務管理業務費です。
共用設備の保守・点検費用
給排水設備や、エレベーター、消防設備、機械式駐車場などの保守・点検費用です。
清掃費
日常的に行う清掃費や、月に一度から数カ月に一度くらいの頻度で行う特別清掃の費用です。
植木・植栽の管理費
マンション敷地内の植木・植栽の刈り込み、消毒・除草等の維持管理費用です。
共用部分の水道光熱費
共用部の電気代や、清掃や植栽の水やりに使用する水道料です。
小修繕費
各種設備に不具合が生じた場合の修繕費用です。
数年ごとに計画的に行う高額な工事は修繕積立金から捻出しますが、日常の管理の延長で発生するような不具合対応は管理費から賄うのが一般的です。
損害保険料
火災や台風や暴風雨による水害に備えて加入する保険です。
管理組合として加入する保険ですから、原則的には共用部が対象となります。
しかし個人賠償責任特約を付けることで、たとえば上下階の漏水事故などもカバーされます。
管理費と修繕積立金はどう違う？
管理費と同じように毎月徴収されるお金には管理費以外に「修繕積立金」があります。
修繕積立金は、十数年ごとに行われる大規模修繕工事のために積み立てられているお金です。
マンションが古くなり、劣化が進んだ共用部分の修繕や、資産価値を高めるための改修工事に使われます。
大規模修繕工事は長期修繕計画に基づいて行われるため、修繕積立金も長期修繕計画に沿って積み立てられます。
一般家庭でいうと、管理費は生活費でしたが、修繕積立金は将来を見据えた貯金といったところでしょう。
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マンション管理費の月額相場はいくら？
結論から言うと、自分のマンションの管理費が高いのか安いのかの目安となる「相場」のようなものはありません。
たまに1㎡あたり△△円くらいが相場、という記事を見かけますが、参考にできるとはあまりいえないでしょう。
管理費の金額はマンションの状況によって全然違うからです。
たとえば総戸数20戸のマンションと200戸のマンションでは1世帯当たりの管理費負担額は大きく変わってきますし、マンション内にある共用設備の多さやマンションの築年数によってもずいぶんと差が出てきます。
また、管理業務を委託する管理会社によっても違います。
大手でブランド力のある管理会社は信頼性が高く、手厚いサービスを受けられる代わりに管理委託費が高くなりがちですし、逆に大手でも安さを売りにしている管理会社もあります。
築年数も総戸数も委託している管理会社もマンション内にある設備もほぼ同じ、というマンション同士を比較するなら良いですが、なかなか同じような条件のマンションというのは存在しません。
よって、管理費に対して「相場」という考え方は難しいのです。
関連記事：マンションによって管理費の高い・低いが異なる理由とは？そもそも何に使う？
強いていえば国交省の調査が参考になる
強いて「相場」のような金額を示すとしたら、国土交通省が実施しているマンション総合調査（平成30年度）の結果が少し参考になります。
これによると管理費の平均額は単棟型マンションで16,213円、団地型マンションで14,660円でした。
なお、マンションの地域による差も多少見られましたが、多くの地域で月額15,000円以上といった回答でした（金額にはいずれも使用料や専用使用料が含まれます）。
修繕積立金は単棟型マンションで11,875円、団地型マンションで14,094円です。
団地型マンションの平均額の方が高い傾向にあり、築年数が経過したマンションが多いことが理由と思われます（一般的には築年数が経過するほど修繕積立金が高くなる傾向にある）。
繰り返しになりますが、これらの金額は「相場」ではなく、あくまでも回答された方の平均値ですのでご注意ください。
相場を示すことは難しいですが、「相場を知る」ことは可能です。
「相場を知りたい」というご要望の先には、「今自分が支払っている管理費が安いのか高いのかを知りたい」というお考えをお持ちの方が多くいらっしゃいます。
その場合は、他の管理会社の見積もりを取ってみるのがおすすめ。
今より高くなるのならば「うちのマンションは相場より安いんだ」と考えて良いでしょうし、逆なら高いと分かります。
関連記事：マンションの修繕積立金、相場はいくら？そもそも必要なの？あらゆる疑問を解消！
管理費の負担を抑えられる条件
一般論ですが、以下のようなマンションの場合は管理費用が抑えられる傾向があります。
戸数規模が70戸〜80戸くらいの中規模マンション
小規模マンションの場合、管理業務に必要な総額自体は低くなりますが、案分する住戸数が少ないため世帯ごとの負担割合が高くなる傾向があります。
20戸のマンションと50戸のマンションで、どちらもエレベーターが1台だけであれば当然前者の方が1世帯あたりの管理コストは高くなってしまいます。
逆に大型マンションの場合、案分する住戸が増える代わりに、管理にお金のかかる設備が多かったり、コンシェルジュサービスがあったりと、管理コストの総額自体が高くなる傾向があります。
そのため、中規模マンションが最も管理費用が抑えられるといえるでしょう。
比較的人件費が安い地域にあるマンション
マンション管理にはたくさんの人が関わります。
そのため、管理費からの支出は人件費の割合が大きなウェイトを占めることになります。
たとえば2023年の東京都と沖縄県の最低賃金は、東京が1,113円、沖縄は896円となっており、20%以上の開きがあります。
どちらのエリアでも最低賃金で仕事をお願いできた場合、最低賃金の差額分（今回の例の場合217円）管理費用に差が出るということになります。
マンション管理費が高いマンションの特徴
管理費が高くなりやすいマンションの特徴は以下の通りです。
30戸以下の小規模マンション
先述のとおり、管理費用の総額自体は当然中規模マンションや大規模マンションより少なくなりますが、案分する住戸数が少ないため、1世帯あたりでみると高くなりがちです。
管理会社に委託しているマンションの場合、管理会社からすると小規模マンションの方が得られる利益額が小さいため、値上げ要請されやすいという傾向があります。
その結果、管理費が高くなってしまうケースがよく見受けられます。
人件費が高い地域にあるマンション
これは先ほど挙げた例の逆ですね。
東京都を中心に首都圏の方が高くなる傾向があります。
マンション自体が少ない地域にあるマンション
管理会社の多くは管理するマンションが多くある地域に事務所を構えています。
そのため、マンションが多いエリアに管理会社の事務所も集中しています。
たとえば北海道では札幌市にマンションが多く存在するため、管理会社の事務所も同じように札幌市に集中します。
管理会社の事務所から遠くにあるマンションは、管理会社の社員もマンションに行くだけで時間を取られてしまうため管理費が高くなりがちです。
リゾート地にあるマンション
リゾート地にあるマンションの場合、上記の通り、管理会社の事務所から遠い、という点に加え、大浴場やプールなどの設備を保有している場合もあり維持管理費用が高くなりがちです。
管理費や修繕積立金は、安いほどいい？
たまに「どうしてこんなに管理費が安いの？」というマンションの情報を耳にします。
もちろん、なるべく管理費を安く抑えるような取り組みによってとても安くなっているのであれば、問題はありません。
しかし中には「法定点検を実施していない」「損害保険に加入していない」「修繕積立金を取り崩して賄ってしまっている」「清掃を実施していない」など、推奨できない方法で金額を下げているマンションの例も見受けられます。
このようなマンションの場合は、いくら管理費が安くてもあまり良い状態とは言えないでしょう。
あくまでも理想は「管理運営上、きちんとやるべきことを実施したうえで、なるべく管理コストを安く済ませる」ということです。
修繕積立金
修繕積立金も管理費同様です。
あまりに安すぎる場合は、修繕積立金が全く足りない状態に陥っており、大規模修繕が満足に実施できないおそれがあります。
その場合、一時金を徴収するか、もし一時金が収集できなかった場合は必要な修繕ができず、マンションが老朽化していく可能性があります。
どちらにせよ、管理組合にとっては望ましくない結果です。
管理費も修繕積立金も「安ければ安いほど良い」というわけではないのです。
管理費の妥当性は管理内容で判断する
マンションの各区分所有者は毎月管理費を管理組合に支払い、管理組合は管理費を原資として管理会社などに管理委託費用を支払っています。
この管理費や管理委託費によって管理会社から受けているサービスが値段相応なのか？
それを確認するにはどうしたら良いのでしょうか？
この場合、やはり他の管理会社と比較をするしかありません。
管理会社によって管理業務のやり方や体制などが多少異なります。
たとえば「A社の場合は、24時間356日稼働のコールセンターを持っているけど、B社は土日は電話がつながらない」や「C社は理事会出席回数の制限はないけど、D社は年5回までと決まっている」などです。
これらを管理業務の仕様といいます。
仕様を合わせたうえで、金額を比較するとどこの管理会社が安いか高いかが分かりやすくなります。
もし仕様を合わせられなければ、仕様の違いを明確にしたうえで、比較すると値段が適切かどうか分かりやすくなるでしょう。
将来的に増額する可能性も当然ある
管理費は将来値上がりする可能性もあります。
主な理由としては以下の通りです。
- 管理会社から管理委託費用の値上げ要請があった
- 電気代や火災保険料の値上がりがあった
- 駐車場の空きが増え、管理費収入が減ってしまった
- 消費税の増税
- 管理費滞納者の増加
特に最近とても大きな影響があるのが1と2です。
かなり多くの管理会社が値上げの要請を行っているようですし、一度値上げしても翌年また値上げ、というケースも珍しくないようです。
管理費会計に余剰があるうちはまだ良いですが、余剰がなくなれば管理費の値上げも必要になってきます。
また、電気代の大幅な高騰、保険料の度重なる値上げも、管理組合の大きな支出増につながっています。
電気や保険ばかりは安く済ませる効果的な対策が考えにくいですので、いかにして一般的な管理業務の方で費用を削減できるかが重要です。
なお、管理会社から管理委託費の値上げ要請については別コラムで詳しく説明しておりますのであわせてお読み下さい。
参考記事：管理費の値上げを回避したいマンションの管理組合役員が確認すべき7つの費用削減ポイント
まとめ
今回はマンション管理費の相場についてでした。
「管理費の相場について知りたい」とお考えの方のなかには「今の自分のマンションの管理費の額が妥当なのかを知りたい」という方も多いのではないでしょうか。
その場合、手っ取り早いのは他の管理会社から見積もりを取得して比較することです。
取得した見積もりが今よりも高いのであれば「うちのマンションは相場より安いんだ」と考えて良いでしょうし、逆なら高いということが分かります。
もし、管理費用を下げたいといったご要望がありましたら下記のお問い合わせフォームからお気軽に弊社までご相談ください。
管理組合のご要望をお聞きしたうえで、最適なご提案をさせていただきます。
