マンションの老朽化や住民の高齢化などにどう対策していくべきなのか 

最近、マンション管理業界において、住民が高齢化していくことによる「高齢化問題」と、マンション自体が古くなっていく「老朽化問題」が話題になることが多いようです。

住民も建物も必ず迎える高齢化や老朽化。

管理組合としてどのように対応していくべきなのか、最悪の場合どのような問題が生じるのか、現時点でどのような選択肢があるのか、など、具体的な事例を交えながら解説していきます。

関連記事：老朽化マンション問題とは？あなたのマンションもいずれ迎える老朽化。今のうちにできることとは？

マンション管理の大きな問題「老朽化」と「高齢化」について

少し前からマンション管理業界において「3つの老い」という言葉をよく耳にするようになりました。

1つは建物の高齢化、2つ目は住民の高齢化、そして3つ目は管理員さんの高齢化です。

まず、建物の高齢化である老朽化について触れていきます。

老朽化問題

老朽化マンションとは、一般的に築年数が経過し、劣化の進んだマンションのことを指します。

以前、日本経済新聞が老朽化マンションを取り上げた際は、以下の通り定義付けています。

老朽化マンション：建物や設備が経年劣化して外観などが悪くなったマンションの総称。老朽化の進行は修繕の有無や管理状況に左右される。築年数による明確な定義はないが一般的に築30～40年を過ぎたマンションを指すことが多い。

周辺の住環境に悪影響を与えるほか倒壊などのリスクもある。

2021年12月10日付日本経済新聞

マンションが老朽化すると、当然ながら修繕すべき箇所が増えます。また、設備によっては修繕ではなく交換が必要になることもあります。そのため3回目の大規模修繕工事（築35～40年頃）ともなると工事費用も膨大になります。

これまでに十分な修繕積立金を積み立てており、予算の中で対応できる場合は良いですが、全然お金が足りないというマンションの方が圧倒的に多いようです。

大規模修繕工事はやらざるを得ない、しかしお金がない。

このような状況になった場合、対応策としては以下の方法が考えられます。

①工事の見積もりを精査し、緊急度の高い工事だけ実施する（コンサルタントの起用も検討）
②なるべく安価な工事業者に依頼する（ただし、安かろう悪かろうに注意）

それでも工事費が足りないという場合は、以下の対応が考えられます。

①各区分所有者から一時金を徴収する
②金融機関などから借り入れをする

しかし、どちらの場合も総会決議が必要な手続きとなります。
金銭的な負担増は避けたいと考える方も多いため、総会での承認が難しいケースもあるようです。

その結果、大規模修繕工事が必要でもお金が不足しているため、結局は計画を先延ばしにすることになります。こうして徐々にマンションの老朽化が進んでいくことになります。

例えば、排水管の劣化が進み、あちこちの部屋で漏水が起きたり、エレベーターが使用できなくなったり、非常階段の手すりがサビついて危険な状態になるなど、生活に支障を来すことや住民の安全に関する問題が生じる可能性があります。

こういった状態に陥ってしまうことを「老朽化マンション問題」と呼ばれています。

高齢化問題

一方、マンションの築年数が進むということは、区分所有者の方も高齢化していきます。

もし建物が新築時に30代の方が住み続けた場合、40年が経過するとその方は70代に、新築時に40代だった方は80代になります。

もちろん、中古で購入される若い世代もいますが、マンション全体の高齢化率は高くなる傾向にあります。

区分所有者が高齢化すると、さまざまな問題が発生しやすくなります。その中でも特に一般的なのが「役員の引き受け手不足問題」です。

国土交通省が5年に一度実施しているマンション総合調査（平成30年度）の結果を見ると「役員を引き受けない」と回答した方の割合が、他の年代では3％～7％でしたが、80代になると一気に27%まで上昇しています。

高齢を理由に役員を引き受けない方が増えると、役員を引き受けられる人たちが限られ、輪番で担当する頻度が増えてしまいます。

そのため、役員を引き受けられる人たちは不公平さを感じ、マンション内でのトラブルに発展することもあるようです。

関連記事：マンション管理組合の役員は義務？断れない？役員になるメリットなどもいっしょに解説！

老朽化・高齢化問題に対する行政や管理業界の取り組み

老朽化・高齢化ともに行政や管理業界などが対策を打ち出しておりますので、その取り組みをご紹介します。

老朽化問題に対する取り組み

1.管理計画認定制度

2022年4月に開始した管理計画認定制度において、認定を受けるための基準の中に以下の項目が盛り込まれました。

• 修繕積立金や管理費など、項目ごとに経理が明瞭に区分されている
• 修繕積立金を別の会計として利用していない
• 申請直前年度の終了日時点で、3カ月以上の修繕積立金滞納者が全居住者の1割以内である

これらの項目は修繕積立金を適切に維持することを目的としています。また、長期修繕計画に関する事項として以下の項目が盛り込まれています。

【長期修繕計画に関する事項】

• 国土交通省の定める長期修繕計画標準様式にもとづいて長期修繕計画が作成され、計画の内容や修繕積立金額が集会で決議されている
• 7年以内に長期修繕計画の見直しおよび作成が行われている
• 長期修繕計画の計画期間が30年以上であり、同時に残りの期間内で大規模修繕工事が2回以上行われるよう設定されている
• 長期修繕計画内で、一時的な修繕積立金を徴収する予定がない（＝均等積立方式である）
• 長期修繕計画全体の修繕積立金総額に基づいて算定された修繕積立金平均額が、著しく低額でない（※原則として「修繕積立金に関するガイドライン」に記載された下限値を上回っていなければならない）
• 長期修繕計画期間の最終年度に借入金の残高がない

これらの項目は修繕積立金が大幅に不足するという事態を回避することにつながります。

毎月の修繕積立金をきちんと集めていたとしても、大元となる長期修繕計画の精度が低い場合は、修繕積立金が全然足りないというケースもあるようです。

また、均等積立方式という言葉が出てきましたが、これは修繕積立金の値上げを前提とせず、同額を均等に積み立てる方式を指します。

一方、段階増額積立方式という一定年数ごとに値上げしていくことを前提とした方式がありますが、管理計画認定制度においては、後者を明確に否定しています。

段階増額積立方式の場合でも、一般的に増額する際には総会手続きが必要となります。もしかしたら予定通りに値上げの承認が得られず、将来的な資金不足につながる可能性があるため、国としてはこの方式を推奨していないと考えて良いでしょう。

2.マンション管理適正評価制度

管理計画認定制度と似たような制度です。管理計画認定制度の場合は主体が行政でしたが、こちらはマンション管理会社が加入するマンション管理業協会が主体となっています。

こちらも2022年4月に始まりました。

マンション管理適正評価制度においても、以下の項目が評価項目として盛り込まれています。

【修繕積立金】

• 均等積立方式による徴収
• 計画期間の推定工事費を積立金累計額が上回る
• 組合の年度収入額が長期修繕計画上の年度収入通りに徴収

国や業界団体は、このような制度を推進することで、適切に管理されたマンションに認証を与え、良好な状態を維持するための基準を明確に示しています。

その中で、修繕積立金をしっかりと蓄え、将来に備えることが基準の一部として記載されています。
これは資金不足に陥るマンションを減少させ、結果として老朽化したマンションの問題を解決しようとする取り組みの一環と言えるでしょう。

高齢化問題に対する取り組み

1.第三者管理方式の展開

住民の高齢化率が高まることによって生じる問題は、先ほど触れた通り「役員のなり手不足問題」です。

これに対し、国は「第三者管理方式」という方式を打ち出しています。

管理組合の運営は、総会で選任されたメンバーが理事会を組成し、管理組合を代表して組合活動をリードしていくのがオーソドックスなやり方ですが、高齢化の進んだマンションでは役員を引き受けてくれない人が多くなる傾向があり、その結果、管理組合運営に支障を来す場合もあります。

そこで対策として打ち出されたのが第三者管理方式です。

第三者管理方式は、理事会の方々に代わって、マンション管理士や管理会社など、管理の専門家が理事会運営を担うという方式です。（理事会廃止型の場合）

これなら高齢化が進み、役員のなり手が少ないマンションでも管理運営に支障を来すことはありません。

また、管理のプロが管理組合の運営に参加することで、レベルアップも期待できます。

マンション管理会社にとっても理事会を開催しなくて済むため、業務効率化につながることから積極的に展開している会社も増えてきています。

区分所有者の方たちは役員をやらなくて良いし、プロがきちんと管理をやってくれるので安心、というメリットの多い方式ではありますが、以下のようなデメリットもあります。

1. 管理者業務を委託するための費用がかかる
2. 管理会社が管理者を引き受けることにより利益相反問題が生じる
3. 管理組合側の管理に対する意識が希薄化しやすい

特に2に関しては、管理会社が自社やグループ会社に対してマンションの修繕工事を割高な金額で発注するという事例が問題視され、メディアでも取り上げられています。

2023年時点では、国土交通省がこの問題に対応するためにワーキンググループを組織し、管理会社が管理者となる場合のガイドラインを策定しています。

2024年の春にはガイドラインが公表される予定のようです。

関連記事：マンション管理適正化法とは？2022年の改正内容など含めて解説

関連記事：新しいマンション管理の選択肢！第三者管理方式の導入メリットとデメリット

必ず訪れる老朽化や高齢化の問題に対して今からできることは

繰り返しになりますが、どんなマンションでもいずれ老朽化します。また、住民の高齢化率も高まります。

まだマンションがそれほど古くなっていない段階で、老朽化や高齢化の課題に対してできる対策とはどんなことでしょうか？

それは、管理費会計を含め、管理組合の支出にシビアな目を持つことです。
管理組合の方々が支出にシビアな目を持っていると以下の効果が期待できます。

• 管理費会計に剰余金ができる
  ⇒　修繕積立金に充当することができ、将来の修繕積立金不足を回避
  ⇒　将来、住民の高齢化により第三者管理方式に移行した際の委託費用を捻出できる

• 大規模修繕に限らず、修繕工事は必ず自分たちで相見積を取得し、なるべく安く済ませる
  ⇒　高額な工事の実施を避け、将来の修繕積立金不足を回避

老朽化問題も高齢化問題も、管理組合にお金さえあれば問題に発展しないケースも多く見受けられます。

そのため、マンションが老朽化する前に対策を打つことをおすすめします。

関連記事：長期修繕計画の作成にかかる費用を紹介！エクセルでの管理方法も解説

まとめ

今回はマンションの老朽化や高齢化がテーマでした。
どんなマンションであってもいつか必ず老朽化しますし、住民の高齢化率も高まります。

まだマンションが古くないうちからできること（お金の節約）に取り組まれることをおすすめします。

この話は、以前話題になった老後2,000万円問題と似ています。
老後に必要になるお金が思ったよりも多かった、と思った方も多いでしょう。そのため、若いうちから老後に向けて節約や積み立てを始めている方もいるのではないでしょうか。

マンションも同じです。
老後（築40年頃）になると、お金がたくさんかかります。それに向けてマンションがまだ若いうちから支出をシビアにチェックし、将来に備えていきましょう。

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